沿街商铺油烟噪音污染 业主能否拒交物业费

【基本案情】

　　某住宅小区业主委员会与某物业公司签订了《物业服务合同》，约定由某物业公司为某住宅小区提供物业服务管理工作，业主无正当理由拖欠物业服务费，每日按应交费的万分之三收取违约金。因某住宅小区沿街商铺被租赁于餐饮店，相关餐饮店在经营过程中，造成部分油烟、噪音污染，确实影响楼上居民正常生活，沿街商铺居民楼整栋业主认为，物业公司不作为，遂以拒交物业费进行抗议。为此，某物业公司诉至法院，请求判令业主支付物业费及违约金。

　　【分歧】

　　本案中，关于沿街商铺居民楼的业主能否拒缴物业费，有三种不同的观点。

　　第一种观点认为，业主应全额缴纳物业费并承担违约责任。沿街商铺油烟噪音污染，并非基于房屋的合理利用产生，侵犯了沿街商铺居民楼的相邻权，业主有权以侵权为由另行提起诉讼，要求商铺业主停止侵害，排除妨碍，但并不能以此为由拒交物业费用。

　　第二种观点认为，业主有权拒绝缴纳所有的物业费用。物业公司作为服务单位，收取物业费用后应当按照合同约定履行维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的职责。现商铺油烟噪音污染严重影响居民生活，物业公司存在重大违约，业主有权拒绝缴纳物业费用，直到问题得到妥善解决。

　　第三种观点认为，业主有权要求减免部分物业费用和违约金。物业公司没有行政处罚权，对于诸如小区开设的餐馆的油烟污染等问题，进行劝阻或向有关职能部门反映，即是正确履行了合同义务。但若物业不作为，因仅仅是物业服务存在瑕疵，尚未构成根本性违约，业主可以以物业服务不到位为由要求减免部分物业费用和违约金。

　　【评析】

　　笔者赞同第三种观点，理由如下：

　　从物业公司的职责上看，物业公司存在一定过错。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。作为物业服务企业，既是小区的服务者，也是小区的管理者，对于沿街商铺油烟噪音等影响小区居民正常生活的侵权行为，应尽到劝阻及报告的义务。但本案中物业公司未能协调处理好纠纷，导致业主矛盾升级拒交物业费，物业公司本身存在一定过错，工作中存在瑕疵。

　　物业服务虽存在瑕疵，尚未构成根本性违约。沿街商铺油烟噪音污染对业主造成不良影响，物业公司未尽到劝阻及报告的义务，确实存在服务质量瑕疵问题，是对合同义务的不完全履行，属于违约行为。但物业公司不是万能的，不可能杜绝或者随时劝阻小区内一切损害的发生，不能苛求物业公司承担过重的义务。未尽到劝阻及报告的义务，一般情况下不构成根本性违约。司法实践中可酌情减少缴纳部分物业服务费的方式来平衡双方的利益。业主因商铺油烟噪音污染而未缴纳物管费，并非恶意拖欠物业服务费，无须支付违约金。

　　业主要区分不同的法律关系进行理性维权。业主与物业公司之间为物业服务合同法律关系，业主与沿街商铺业主之间系相邻权法律关系，两者分属不同的法律关系。业主认为商铺油烟噪音污染对自己的生活造成了严重影响及损失，可以选择理性的维权方式，如向小区业主委员会反映，通过协商沟通的方式来解决，或者向侵权责任人提起侵权之诉。如以物业公司没有解决油烟噪音污染为由，要求全额免除物业服务费，法律依据不足。

　　综上，物业公司没有行政处罚权，对于商铺油烟噪音污染问题，进行劝阻或向有关职能部门反映，即是正确履行了合同义务。作为业主应及时收集证据，向侵权责任人提起侵权之诉。如物业公司未尽到劝阻及报告的义务，业主有权以物业服务存在瑕疵为由，要求减免部分物业费用和违约金。

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