案情介绍：纪某于2015年1月与青岛某工贸有限公司签订借款合同，约定由借款人借款60万，由青岛某工贸有限公司房产提供担保，借款到期后，青岛某工贸有限公司无法偿还到期债务，被纪某诉至法院，法院依法判决青岛某工贸有限公司偿还借款，对其抵押房产享有优先受偿权。判决生效后，纪某申请法院强制执行，在执行的过程中，第三人招某向法院提起案外人执行异议，要求法院将青岛某工贸有限公司房屋判决归招某所有，并要求停止继续执行。

招某与青岛某工贸有限公司在纪某与青岛某工贸有限公司签订借款合同之前就已经签订了房屋买卖合同，并有部分流水转账，要求判决房屋归案外人招某所有。作为纪某的代理人我们在接手本案后，我们发现，在招某与青岛某工贸有限公司签订了房屋买卖合同中补充条款有这样一段文字“甲方与乙方有债务纠纷自房屋网签更名之后或房屋过户之后将减除125万元的债务”。这段话是什么意思呢？说明招某与青岛某工贸有限公司之间存在债务纠纷。

存在债务纠纷可能将涉案房屋以物抵债给了招某，不排除这样的关系。于是，在开庭庭审中，招某提供的转账凭证也漏洞百出，转账转给了公司监事康某某，而且总数额也和房产买卖合同的房价数额不一致。为此，招某一方不惜申请证人出庭作证以此证明转账属于房款。然而出庭作证的证人恰恰证明了招某与青岛某工贸有限公司确实存在民间借贷关系，由此，将涉案房屋以物抵债给了招某。

然而，即便是以物抵债给了招某，就会发生物权变动的效力吗？

其中， 最高院研究室关于“以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力”的研究意见的解读中就有这样的理解，有关部门就以“物抵债调解书是否具有发生物权变动效力”的问题征求最高院研究室意见。我室经研究认为：物权法第28条规定的“人民法院的法律文书”应当包括判决书、裁定书和调解书。但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。

也就是说，即便招某起诉了青岛某工贸有限公司，法院出具了调解书确认债务人用以物抵债的方式来履行债务，也不会引起物权变动的法律效果，只有招某起诉青岛某工贸有限公司确认涉案房产所有权归招某所有，法院出具判决确认涉案房产归招某所有才会引起物权变动的法律效果。

那么问题来了，为什么招某不起诉青岛某工贸有限公司，而是直接参与到纪某和青岛某工贸有限公司的强制执行案件中案外人执行异议之诉呢？

其实，就是因为招某与青岛某工贸有限公司确实存在民间借贷关系，然而，青岛某工贸有限公司法定代表人张某与公司监事康某某系夫妻关系，而康某某的亲姐姐康某因为非法吸收公众存款高达6600万余元被法院判处了有期徒刑。如果招某这个钱确属最终转给了康某，那么是属于涉案资金的，不能通过这种民事诉讼的方式处理。于是，便有了招某提起案外人执行异议这一场闹剧。

《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

所以，未办理过户登记手续的，如果主张实体权利能排除执行，必须同时具备“支付全部价款、实际占有、无过错”三项要件，缺一不可。