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大数据分析:上海法院处理房屋征收补偿利益分割纠纷审判思路
作者:雷敬祺来源:找法网日期:2019年12月03日



    房屋征收动拆迁是关系到民生的重大事情,也是城市发展的必经之路。20191025日,上海市人民政府办公厅公布《上海市人民政府办公厅关于成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组的通知》,意味着存量时代算是正式到来了!上海城市发展近20年,房屋征收政策也经历了多次演变。1991年至2001年,主要政策口径为“数砖头”;2001年至2011年,主要政策口径为“数砖头”+“数人头”;到了2011年《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)施行之后至今,主要政策口径演变为“数砖头”+托底保障。

    被征收人获得巨额征收补偿利益(货币补偿款或房屋调换)后,家庭内部如何公平合理分配成为一个棘手的问题,特别是一些老房子由于历史原因,会存在一些产权不明或户口纠纷问题,因此,家庭内部房屋征收补偿利益分割纠纷是目前司法实践中的难题。

    由于征收政策发生了变化,审判实务口径也同样发生变化。但目前为止,除了2004年上海市高院公布了一份《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》【沪高法民一[2004]3号】外,2011年上海房屋征收新政以来,上海法院还没有形成比较完善的审判口径,导致在审判实务过程中,对于同样的情况,各区法院各法官的判决结论会有所差异。公众号“旧改征收律师”团队15年来专业代理涉房屋征收纠纷案件,分析整理了最近几年上海法院数百份相关案例,归纳梳理出现阶段上海法院关于房屋征收补偿利益分割的一些审判思路。


一、一般规定

【案由】共有纠纷、共有物分割纠纷、分家析产纠纷

【主要法律依据】

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(市政府令第71号)第四十四条(居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务)

征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

    通俗来说,就是私房征收补偿利益归产权人所有,产权人负责安置房屋使用人;公房征收补偿利益归承租人与同住人共有。

《中华人民共和国物权法》

第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。

第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。

因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿。

第一百条 共有人可以协商确定分割方式。

达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

【审判处理原则】

    体现补偿与安置兼顾的原则。在处理补偿款分割时,一是要明确补偿安置对象,二是要必须确保产权人的房屋价值得以相应补偿,三是安置对象所获得的安置房屋面积或补偿款,应不少于最低居住保障标准,四是产权与居住权利应尽量合一。


二、公房征收补偿利益分割

(一)公房安置对象

1)承租人。

承租人死亡情形的处理。

房屋征收决定作出前,各当事人之间仍未协商一致的,由征收范围内的第三方公信评议机构组织协商。协商一致的主体作为补偿协议签约主体;协商不一致的,由公有房屋出租人依据协商结果按照《上海市房屋租赁条例》相关规定书面确定公有房屋承租人,确定后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。

当然其他权利人对公有房屋出租人指定承租人不服的,可以依法提起诉讼。在实践中,也有不指定承租人,由相关权利人推举签约代表。


(2)共同居住人(同住人)。

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》之规定,同住人的认定一般需同时满足以下三个条件:

户籍条件。作出征收决定时,需要在被征收房屋具有常住户口。

居住条件。除特殊情况外,作出征收决定时应在被征房屋内实际居住一年以上。

实际居住一年以上,一般指迁入户口后曾经在系争房屋内居住国一年以上,并非严格要求在征收决定颁布之前一年实际居住。

特殊情况指房屋面积小或家庭矛盾无法居住等情形。

住房条件。征收决定时,在本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难。

a)对于“他处住房”的性质,应该仅限于福利性质取得的房屋,具体包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等,不应将自购商品房归入他处有房。

《上海高院2014年公房居住权纠纷研讨会综述》多数意见认为:应限定在福利分房,但曾经在他处享受过公房动迁补偿,未将补偿款用于购房的,或者获得其他住房福利补偿的,达到标准的,也应视为“他处有房”。理由主要有两点:第一,《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》,在涉及公房拆迁中的共同居住人认定时,对“他处有房”的解释,限定为福利性分房(增配除外),虽然公房居住权与公房拆迁补偿纠纷不同,但二者在本质上都涉及福利政策享受的限制标准问题,根据同类问题同样对待的原则,在公房居住权认定时,“他处有房”应仅指福利分房。第二,从现实角度考虑,公房在具有居住保障功能的同时,还具有较强的财产属性。如果以在他处拥有私房为由,剥夺其在公房中原本享有的权益,实际上是以当事人的现实居住条件为标准来判断权益享有或丧失,这样不仅会遏制公房同住人在外勤勉购房的动力,还会在现实中造成明显的不公,例如当事人虽经济条件较好但未另购私房的,或者在诉讼前、诉讼中又将私房处分掉的,则其仍在公房享有居住权益,与前面所述情形形成明显不合理的反差。

(b) 虽有其他住房但居住困难

一般指虽然享受过福利性质分房,但是人均居住面积小于7平方米,仍然属于居住困难的情形。


【相关案例】

 享受过福利分房,非同住人,无权分割征收补偿款。

黄浦区人民法院(2019)沪0101民初4688

法院认为,黄某因曾经享受过福利分房,故不属于系争房屋同住人,至于黄某提出的享受过福利分房并不当然丧失享有征收补偿利益权利的主张缺乏法律依据,不予采信。

 享受过福利分房,但仍居住困难,可以适当分得征收补偿款

上海市第二中级人民法院(2019)沪02民终2396

法院认为,侯某虽曾享受福利分房,但面积较小,仍属居住困难,考虑到其户籍迁入后曾长期居住系争房屋,可适当分得征收补偿利益。

上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初2426

法院认为,根据《住房调配单》记载,刘某新配招远路XXXXXXXXXXXX室甲房屋系为解决原住房浙江南路XXXXXX号居住困难,虽然新配房屋承租人记载为刘某一人,但解决的是该户6人的居住问题,原住房面积13平方米,新配房屋9平方米,新配后人均居住面积仍低于7平方米,属居住困难。故刘某属于享受过福利分房但仍属居住困难,可享有征收安置利益。

 未实际居住满一年以上,非同住人

上海市第二中级人民法院(2019)沪02民终2396

法院认为,梁某等自户籍迁入后从未在系争房屋内居住,不属于系争房屋同住人。

上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初26627

法院认为,而刘某、孙某梵作为孙某宝的配偶、子女,虽然户籍在金沙新村房屋所在地,但并无证据表明曾在房屋内实际居住,故同样无权分得征收补偿利益。

 虽未实际居住,法院酌定补偿

虹口区人民法院(2017)0109民初1845

法院认为,原告户籍系因知青子女回沪政策迁入系争房屋内,虽然在系争房屋被征收前未长期实际居住,其配偶亦曾购买福利性质的售后公房,但鉴于系争房屋来源情况,根据公平原则,原告应可分得一定征收利益。


(3)托底保障人口。

对于符合居住困难保障对象的人口,以征收方审核认定的为准。

居住困难审核申请,应当由被征收人、公有房屋承租人自愿提出。

被征收人、公有房屋承租人不提出居住困难审核申请,房屋使用人、共同居住人可以提出居住困难审核申请。

被征收人、公有房屋承租人向区(县)住房保障机构提出居住困难审核申请的,要如实填报申请文书,提交房地产权属、租用公房凭证、身份证、实际居住等相关证明材料,并签署同意接受住房状况核查且将核查结果予以公示的书面文件,由区(县)住房保障机构按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定进行核查、认定和公示。


(二)公房补偿利益分配

1)房屋价值补偿款的分配

上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》(沪高法民一[2004]3号)中对公有居住房屋价值补偿款的分配做了原则的规定,即公有居住房屋拆迁补偿款承租人、同住人之间,一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。

有以下情况之一的人,可以酌情多分:

a)承租人或同住人属于年老体弱,缺乏经济来源,且按均分所得的补偿款,无法购得房屋保证其正常生活的;

b)承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的;

c)对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。


2)其他奖励、补贴的分配一般归属房屋实际居住人。


(3)关于安置房的分配

就公房而言,承租人、同住人均有权购买配套商品房。目前采用的原则是,由安置对象取得购买权,以其所得动迁款购买,并优先考虑公房实际居住人的居住利益。

注意:期房要等大产证出来才能起诉分割。

【相关案例】

上海市第二中级人民法院(2018)沪02民终4998

法院认为,若《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》约定分配期房,系争房屋的征收补偿款尚未发放,预留在动迁部门用于购置的安置房屋尚未发放大产证,被安置人将来可能获得的房屋实测面积难以确定,且订购房屋的总价款远高于系争房屋的征收补偿安置款,安置房屋的实际订购人需补交相应的差价,故在此情况下,当事人可以获得的征收补偿利益处于不确定的状态,对房屋安置补偿款及安置房屋暂不宜作出确权、分割。


三、私房征收补偿利益分割

(一)私房安置对象

1)产权人

产权人以房地产权证所载明的所有人为准,产权人去世的,以其法定继承人为产权人。

房屋所有权人根据是否居住分为居住产权人与非居住产权人。居住产权人居住在被征收房屋内,属于安置对象;非居住产权人享有被拆迁房屋所有权,有权取得征收补偿款。


(2)房屋使用人

是指实际占用房屋的单位和个人。主要包括产权使用人和非产权使用人,非产权居住人又分为两类,一类是该户被认定为居住困难户,以有关部门确认的安置对象为准;另一类是该户未被认定为居住困难户,非产权的居住人是否属于安置对象应结合私房性质认定。

【相关案例】

户籍迁入后从未实际居住,不属于系争房屋的使用人

上海市第二中级人民法院(2019)沪02民终466

法院认为,李某虽未享受过福利分房待遇,但其一审自认系争房屋征收之前处于空关状态及其一直居住在哈密路房屋内,一审法院据此认定李某不属于系争房屋的实际使用人,于法有据,本院予以认同。


(3)托底保障人口。

对于符合居住困难保障对象的人口,以征收方审核认定的为准。一般认定为托底保障人口,其征收补偿利益标准一般不低于本市最低居住保障标准。

 

(二)私房补偿利益分配

1)房屋价值补偿款的分配

房屋价值补偿款,在私有房屋中,应该归属于房屋产权人。

【相关案例】

私房产权人死亡的,房屋价值补偿款部分可确定为遗产

上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初3816

法院认为,系争房屋系私房,生效判决已确认李某娣为系争房屋的产权人,并明确系争房屋的产权虽登记在李某娣一人名下,但系李某娣与吕某义在婚姻关系存续期间所得,为夫妻共同财产。李某娣与动迁公司就系争房屋签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》,共获得征收补偿款4,496,487.68元,其中房屋价值补偿款的二分之一份额属于被继承人吕某义的遗产,由其继承人继承。

(2)安置性利益,关于居住保障的补贴和奖励(如居住困难的一次性补助等)。这部分的费用,应以需要居住保障的人为分配对象。

(3)其他奖励、补贴的分配一般归属房屋实际居住人。

4)关于自行搭建及未见证建筑面积补偿款的分割

司法实践中,在没有获得产权证的情况下,对增加的部分,先看有无约定或认可,如果共有产权人之间有约定,或均认可实际居住人对翻建房屋的享有产权以及由此产生的征收补偿权益,那么翻建房屋部分的征收补偿款就归实际居住人所有;如果没有约定的,应根据谁出资谁得益的原则进行处理,只能由具有出资建造等贡献的实际占有、使用之人享有,另外还要考虑到原始房屋的来源,以及实际居住人对房屋的贡献等方面的因素,来确定一个分割比例,以明确共有产权人之间对翻建房屋部分补偿款的分割。

【相关案例】

上海市虹口区人民法院(2017)沪0109民初20206

法院认为,根据本院查明的事实及证据,系争房屋由孙某翻建,其对系争房屋贡献加大,故孙某可以适当多分。


5)配套商品房的分配

一般情况下,作为被征收房屋的产权人,非居住共有产权人、实际居住的产权人均有权购买配套商品房。但是,如果所分配的配套商品房无法满足全部产权人,一般则应优先考虑实际居住产权人的安置需求,然后再考虑非居住共有产权人的购买权利。

【相关案例】

上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初22093

法院认为,对于房屋的分配,本院结合当事人之间的家庭关系、人员结构确定。



四、征收补偿利益分割的特殊情形


1)征收补偿利益分配有特别约定

【相关案例】

分配动迁利益有协议约定的应按约定处理

上海市第二中级人民法院(2019)沪02民终4872

法院认为,系争房屋虽经法院调解,但当事人各方均未实际履行,后当事人经协商签订《承诺书》并愿意按照《承诺书》的约定方案分配相关利益,一审法院予以确认,本院予以认同。

上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初14608

法院认为,当事人在民事活动中应遵循诚实守信原则切实履行所签订的合同或所作出的承诺,原告作为具有完全民事行为能力的民事主体,应对其签署协议后可能产生权益丧失的风险有所预见并为此承担法律后果,应当指出的是,如原告陈述属实,则该家庭协议的达成是后续征收补偿协议得以签署、原告获取其所期待的安置房源的前置条件,而其在完成缔约、取得安置房源选择权之后再以迫于形势、显失公平等种种理由意图否定协议效力既无充足证据,也与民法的诚信公平原则相悖,故对原告在撤销家庭协议的基础上主张的利益分配方式不予采信。


2)户口迁入有特别约定

【相关案例】

上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初1663

法院认为,五原告与四被告并无任何亲属关系,与系争房屋取得来源无关,也未实际居住过,仅仅是为了解决孩子读书问题才将户籍迁入,五原告不是系争房屋的同住人,无权享受房屋征收补偿利益。三被告选择货币安置,未申请居困认定,亦符合相关征收政策,五原告认为其丧失了解决居困的机会而要求三被告补偿之诉请,于法无据,本院不予支持。


3)配偶一方于婚姻关系存续期间内所得的动迁利益是否属于夫妻共同财产?

大多数观点认为:动迁利益分为基于房屋价值的补偿款以及签约搬迁补贴等其他补偿款,其中房屋价值补偿来源于婚前房屋的变现以及对应的自然增值。根据《婚姻法》司法解释三第五条的规定:“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产”,将房屋价值补偿款(来源于A的婚前房屋的变价及自然增值)认定为A的个人财产的形态变化,并不转化为共有财产,仍是A的个人财产;而其他补贴款作为A个人婚前财产在婚后所产生的收益,既不对应房屋价值,又不属于自然孳息抑或自然增值,该部分认定为AB的夫妻共同财产。即,将房屋价值补偿款认定为A的个人财产,而将其他的补偿款认定为夫妻共同财产并进行分割。

【相关案例】

 上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初4562

法院认为,上海市静安区海防路XXX号底层灶间、室内阁系被告婚前承租的公有住房,原告虽非该房屋的同住人,亦非动迁安置对象,但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释()第五条的规定,被告婚前承租的房屋,在婚姻关系存续期间获得的房屋征收补偿利益,为婚后产生的收益,原则上应为夫妻共有财产。但是,征收补偿利益分为房屋价值补偿款及签约搬迁补贴等其他补偿款。就房屋价值补偿款而言,是基于婚前房屋的变价及自然增值,是被告个人财产的形态变化,并不转化为共有财产;而其他补偿款既不对应房屋价值,又不属于自然孳息抑或自然增值,应属于夫妻共同财产。装潢补偿款4,930元系基于被征收房屋而产生,故其属性同房屋价值补偿款一致,属被告个人财产。”

 上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民一(民)终字第2943

法院认为,本案中,鸿兴路房屋系上诉人婚前购买的私房,动迁时该房屋的自然增值价值,可视为上诉人的个人财产;考虑到该房屋的动迁安置款取得时间发生在双方婚姻存续期间,其中的收益部分则应当属于夫妻共同财产。


4)户籍虽不在,但征收部门考虑其因素

【相关案例】

上海市第二中级人民法院(2018)沪02民终10289

法院认为,高某户籍虽不在本市,但征收实施单位在给予该户一次性奖励时考虑了高某的因素,故其亦应得到安置。


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