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房产交易与法律实务:商品房买卖“问答篇”(11)
作者:王庆来源:找法网日期:2019年11月08日

房产交易与法律实务:商品房买卖“问答篇”(11)

  21、买受人向银行提前还款可以要求退还哪些费用?提前偿还贷款是否对银行构成违约?

  买房人向银行提前还贷后可向保险公司申请退还未到期的房屋保险金。买房人在申请贷款时,是将所购房屋抵押给银行作为还款保障的,银行为保证房屋在抵押期间的安全,会要求买房人为所购房屋投保。买房人在申请贷款时都会缴纳房屋保险费,此房屋保险的期限与贷款年限相同。买房人在提前还款后,银行提前收回了全部债权,房屋抵押应予解除,此时买房人可选择是否为房屋继续保险。如买房人不愿继续保险,则可向保险公司申请退还剩余年限的保险费,保险公司在扣除必要的手续费后应将剩余年限的保险费退还给买房人。如买房人希望继续保险,也可选择不予退保,但应到保险公司办理变更受益人手续,将第一受益人由银行变更为买房人,以免发生保险事故时买房人不能及时得到赔偿。

  银行对提前还贷是否可以收取违约金,要看合同中是否约定提前还款需支付违约金。如合同中无相应规定,则银行无权收取。目前一般的住房按揭贷款合同均未对借款人提前偿还借款应支付违约金作出专门约定。我国合同法第二百零八条规定:“借款人提前偿还借款,除当事人另有约定的以外,应当按照实际借款的期间计算利息。”根据该规定,借款人可以选择提前偿还借款,且应按照实际借款的期间向银行缴纳较少的银行利息。在法律和合同未对借款人提前偿还借款作出约定的情况下,不能将该行为解释成违法或违约行为,不应向借款人收取额外费用,更不能以收取违约金方式要求借款方承担责任。借款人提前偿还借款是为法律所允许的。银行在接受了当事人提前还贷后收取违约金没有法律依据。但如果合同中约定了借款人提前还贷需支付违约金,则银行有权收取。

  22、商品房按揭贷款中,房屋抵押后如不能按期归还贷款,是否仅以抵押房屋承担还款责任?

  预售商品房抵押按揭贷款在现实生活中属典型的“楼花按揭”,属于商品房按揭中的一种,与“现楼按揭”相对应。建设部1997年发布2001年修正的《城市房地产抵押管理办法》中预售商品房抵押按揭贷款又被表述为“预购商品房贷款抵押”。预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。预售商品房按揭贷款涉及到几层法律关系,第一层是买房人与开发商之间的商品房买卖合同关系;第二层是买房人与银行之间的借款及抵押合同关系;第三层是开发商与银行之间的保证合同关系。其中开发商承担的保证责任一般为阶段性担保,即保证期间一般从保证条款生效之日起至办理完抵押物的他项权利证书、抵押登记证明之日止。当办理完抵押物的他项权利证书及抵押登记证明后,保证期间届满,开发商不再承担保证责任,而仅以买房人所购房屋承担抵押担保责任。

  如买房人在尚未办理完毕他项权利证书、抵押登记证明文件前不能按期归还银行贷款,银行依约定提前宣布贷款到期的,银行可以要求买房人归还借款并由开发商承担保证责任,开发商承担保证责任后有权向买房人追偿。如已办理完毕他项权利证书、抵押登记证明文件后买房人不能按期归还银行贷款,银行依约定提前宣布贷款到期的,银行可要求买房人归还借款或实现抵押权,如抵押物贬值不足以归还全部借款的,买房人除以抵押物归还银行借款外仍需偿还剩余借款。所以,如遇楼市不景气楼价大幅下滑,商品房按揭贷款的买房人不仅仅会失去房屋,还可能多损失一笔金钱。


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