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房产交易与法律实务:商品房买卖“问答篇”(9)
作者:王庆来源:找法网日期:2019年11月08日


房产交易与法律实务:商品房买卖“问答篇”(9)

  17、开发商出售房屋时是否可以将地下人防工程一并出售?

  关于居住小区地下人防工程的所有权归属,理论和实务上分歧较大。概括而言,有三种不同的观点:一是国家所有说。此种观点认为,结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室(下称,结建人防工程)属于国家所有,因为结建人防工程是免交土地出让金及大部分相关税费建成的。在现实生活中,不少政府的人防办也代替国家行使所有权,将结建人防工程出租或作其他商业化利用。二是开发商所有说。此种观点认为,在房屋买卖合同中,结建人防工程属于“附属公共配套设施”,没有进行公共面积分摊,建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积,因此,工程建造者开发商就应当享有所有权。三是业主共有说。此种观点认为,居住小区的地下人防工程是由全体业主投资建设的,所以,应当为小区业主共有。以上观点均有一定道理,但是,现行法律并没有明确结建人防工程的所有权归属。可见,地下人防工程的所有权在法律规定上尚处于不明确状态。

  即使地下人防工程所有权不明确,根据我国《人民防空法》第五条规定,国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。我们从中可以看出,如地下人防工程被确认属于开发商投资建设,由于地下人防工程的特殊地位,开发商仅有权对地下人防工程使用管理并有权获得收益,开发商出售房屋时无权将地下人防工程一并出售。

  18、购买精装修的房屋应该注意什么?

  随着精装修楼盘数量的逐步增加,购买精装修房屋的人也随之增加,下面就来介绍一下购买精装修房屋应该注意哪些问题。

  一、何为“精装修房屋”?

  根据建设部颁发的《商品住宅装修一次到位实施细则》(建住房[2002]190号)的规定,“精装修房屋”是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设施全部安装完成的房屋。并且这里的“房屋”是指新建城镇商品住宅中的集合式住宅。

  二、买房人应就精装修部分与开发商而非装修公司签订合同

  某开发商在销售房屋时宣传其所售房屋为精装修房屋,买房人为省去装修的麻烦,便购买了该小区的一套房屋,并与开发商签订了《商品房买卖合同》,同时在合同中约定对于房屋装修部分另行签订装修合同。但当买房人按开发商要求前去签订装修合同时,却发现签订装修合同的对方由开发商变为某装修公司,并约定如将来出现房屋装修质量问题由买房人直接要求装修公司承担保修责任,与开发商无关。而买房人则认为,其购买房屋是向开发商购买,应与开发商签订装修合同。由此便引出一个问题:购买精装修房屋的买房人就房屋装修部分究竟应当同开发商还是装修公司签订合同?

  《商品住宅装修一次到位实施细则》第1.7.1条明文规定:“确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人,承担住宅装修工程质量责任,负责相应的售后服务。”这就从法律上明确了开发商对装修部分的保修责任。从合同的相对性来讲,只有合同当事人才能享有合同权利并承担合同义务。既然要求开发商承担保修责任,买房人自然应当与开发商而非装修公司签订装修合同。况且,买房人购买的是精装修房屋,装修作为所购房屋的一部分,开发商自然负有与买房人对相关的装修事项作出约定,并对装修质量承担保修责任的义务。实践中,开发商之所以要求买房人与装修公司签订装修合同,主要是因为装修质量问题在房屋买卖中普遍存在,一旦买房人与装修公司签订装修合同并约定装修公司对装修质量承担责任,开发商便将本应由其承担的装修质量责任推卸给装修公司。而对于买房人来说,由于装修公司的经济实力与开发商无法相比,一旦房屋交付后出现质量问题,装修公司主观上不愿或者客观上不能对问题房屋进行保修,甚至有的装修公司已经找不到了,使买房人的利益无法得到保护。因此,购买精装修房屋一定要与开发商而非装修公司签订装修合同或在购房合同中即对装修事宜做出约定,并且以书面形式约定开发商须对装修质量承担保修责任,这既是法律的明文规定,也是保护买房人合法权益的必要。此外,要尽可能的对装修所使用的材料、品牌、型号等标准做具体约定,避免使用“高级”、“优质”、“名牌”等含混的字眼,以免房屋交接验收时产生争议。

  三、如何验收精装修房屋

  (一)检查装修设备与合同约定是否相符

  实践中,一些精装修房屋在验收的时候买房人经常会发现防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具、整体橱柜等都出现了令自己不太满意的地方,比如品牌、式样等。这时候,买房人应当仔细审查合同就该部分是如何约定的。如果购房合同就装修所使用的材料、品牌、型号等作出了具体约定,建议买房人在验收的时候先不必急于验收装修的工程质量,而是应该先花一些时间,检查一下装修所使用的设备和材料是否与合同约定相符。如果与合同约定不符,通常意味着住宅品质的降低。

  (二)验收时应该注意哪些装修项目

  第一步,要关注常见的装修通病,如漏水,排水不畅等,要看厨房、卫生间的防水有没有做;检查厨房、卫生间的上下水管道,看看排水管道排水是否顺畅,上水管是否存在渗漏现象;洗手间的卫生器具冲水快慢,地面是否存水等。

  第二步,检查配电线路。检查房间内的强弱电是否达到使用条件,布局安排是否合理。

  第三步,注意常使用的部件,如五金安装是否配套、齐全,是否端正牢固。

  第四步,检查木工制品以及油漆工制品,主要是指门、窗、橱柜等。重点检查是否变形,开启是否灵活,装饰面是否滑伤,颜色是否一致,接缝处开裂现象是否严重,油漆是否存在流淌现象等,对窗户还应检查是否渗水。

  第五步,检查地面地砖是否存在空鼓现象,正常走动时地板是否有响声等。

  第六步,要关注接口部位,尤其是一些装修时被暗埋的隐蔽工程,如为避免串味,厨卫吊顶内通风设置的接入口是否适当等。

  第七步,向开发商索要装修说明书,以便了解暗埋工程以及使用方法。

  第八步,检测室内空气质量是否达标,有无环境检测报告。

  四、哪些问题不应作为拒绝收房的条件

  1、气候变化原因导致的部分房屋质量问题;

  2、因买房人缺乏专业知识误认为房屋存在质量问题。

  在上述第1种情况下,买房人不能以此为由拒绝收房,但开发商负有保修责任。比如冬季交验的精装修房屋可能存在轻微的木制品开裂现象就属于此种类型。在上述第 2种情况下,开发商应与买房人加强沟通,消除误解。比如有些买房人对清漆木地板不满意,认为“木地板的花纹不一致”,而这是由木材的自然色差引起的,此时买房人就不能以此为由拒收房屋。



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