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本案的房屋买卖合同是否可以撤销
作者:吴晓香来源:找法网日期:2019年10月28日

本案的房屋买卖合同是否可以撤销

    笔者今年代理了一起二审房屋买卖合同案件,当事人前来委托时,案件已由一审法院判决,当然结果是对当事人极为不利的,笔者第一时间就案件事实及法律争议进行疏理,同时寻找一审法院在程序上的暇疵及问题,以便在二审诉讼过程中占据优势,本案经过二审程序开庭,最终如愿发回重审,取得阶段性胜利,但本案如想最终实现当事人的诉求,仅仅依靠基本事实是无法百分百保证胜诉率的,还需要找到最坚实的法律依据。

    本案基本事实:

    A将房屋出卖给B,B支付部分房款后即由A配合过户,还有大部分尾款未付,合同约定尾款由BXX处的工程款收回后支付。但因B尾款一直未付,A因此起诉B支付房屋尾款,诉讼过程中B提起反诉,要求撤销双方签订的房屋买卖合同,理由是A利用B认识上的不足,价格显失公平,庭审中同时查明涉案房屋已由B过户至其兄弟C名下,且已设置抵押权,而一审法院最终支持了B的反诉请求,驳回了A的本诉请求。A不服一审判决,因此上诉。

    本案争议焦点:

   1.本案是否符合以显失公平为由撤销房屋买卖合同的法律要件;

   2.涉案房屋已过户至他人名下,并已设置抵押权,权利人是否有权撤销合同。

    以显失公平为由撤销房屋买卖合同的法律规定:

    1.民法总则第151条规定:一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形,致使民事法律行为成立时显失公平的,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。

    根据该规定,以显失公平为由撤销合同应具备以下条件:

    需举证证明一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形;

    因上述行为致使民事法律行为成立时显失公平。

    那么,如果一方无法举证证明:一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形的,仅仅依据显失公平的房价事实是否可以撤销合同?笔者认为,应当严格按照法律要件去判断。

    2.民法总则第152条规定:

    有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权;(二)当事人受胁迫,自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权;(三)当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的,撤销权消灭。

    律师意见:

   1.在涉案房屋办理地二次过户手续并设置抵押权的情形下,从物权法的物权法定及公示原则来讲,无论涉案房屋内部权属如何约定,涉案房屋已不具备撤销、返还条件,被告及案外人将房屋过户并设置抵押权,至今不将抵押权涤除,明知没有返还财产的能力,同时又恶意主张撤销合同,系撤销权的滥用。

   2.根据民法总则第152条第3:当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权的,撤销权消灭,结合沈德咏主编的民法总则条文理解与适用第1013页观点,撤销权人将标的物消费、转卖或将权利转让,应当解释为:以自己的行为放弃撤销权。

    因此法律上应驳回被告的反诉请求。

 

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