解析开发商售房中的欺诈行为及其惩罚性赔偿

在购房过程中，遇到开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证怎么办？开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押怎么办？开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给其他人怎么办？买房人对开发商上述隐瞒欺诈行为可以主张何种权利？现实中，上述情况也时有发生，那么法律法规对于上述情况有何规定呢？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

上述规定列举了三种可以适用惩罚性赔偿责任的情形，并注意事项如下：

1、出卖人（开发商）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的行为。鉴于我国目前房地产市场的客观实际情况，出卖人没有取得商品房预售许可即与买受人签订的商品房预售合同并非全部无效，本解释第二条规定，如出卖人在起诉前采取补救措施取得预售许可证明的，可以认定商品房预售合同有效。

2、出卖人（开发商）故意隐瞒所售房屋已经抵押事实的行为。在商品房买卖合同的出卖人出卖已经办理抵押登记的房屋时，应通知抵押权人，告知买受人房屋已经抵押的情况，以便买受人决定是否购买负担有抵押权的房屋，否则，商品房买卖行为无效。

3、出卖人（开发商）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。因本条规定的情形既存在有出卖人的欺诈行为，也有出卖人无法履约导致合同目的无法实现的违约行为，所以，对买卖合同的法律后果，买受人可有权选择请求撤销合同或者解除合同，只要因出卖人故意隐瞒所售房屋已与他人签订买卖合同或者为拆迁补偿房屋的事实，导致买卖合同被撤销或者解除的，均可适用惩罚性赔偿。