房屋买卖合同中违约金和定金的适用规定

在房屋买卖合同中，牵扯到很大一部分买方按揭付款，那么对于征信问题就一定要重视起来,忽视了个人征信,没有提前查询,盲目自信,导致后续纠纷的处理很麻烦，甚至很可能寸步难行。同时,在签订合同时,一定要逐条研究。生活中有些人签合同时,常常不仔细阅读,一旦合同成立,此后的连环效应很可能导致严重的违约后果,到时追悔莫及。以下违约金和定金在法律上的相关规定供大家参考了解：

《合同法》第114条第1款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。

一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。

《合同法》第114条第2款规定:约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减 少。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与a违约后守约方的实际损失不可能完全相符;故此可交由法官自由裁量。法律规定预定违约金，除了给当事人施加心理压力外，也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦，使当事人能迅速确定自己应当承担的具体责任。因此，当事人如需要法院增加违约金额、或者当违约金过分高于损失时，则需承担证明损失大小的责任。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)：

第二十九 条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

定金与违约金条款的适用

2.1我国《合同法》第116条规定:"当事人既主张约定违约金，又主张定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。"

2.2从法理上进行分析，定金罚则具有惩罚性，违约金也具有惩罚性，如果同时并用，则有违公平原则的基本精神。对于违约方过于苛刻，另一方则获得不应该获得的收入。

定金的数额原则上是由当事人约定的，但担保法第九十一条 对其最高限额又作了限定，即不能超过主合同标的额的百分之二十。《担保法解释》第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的 ，超过的部分 ，人民法院不予支持。意图显然是限制给付数额过大的定金 ，将定金的惩罚限定在一定的限度内。

律师提醒,购房前最好提前查询个人征信情况。如果没有时间去银行,可以注册登录中国人民银行的个人征信网站,提交申请后可获得提供个人征信报告。根据最新的政策,夫妻一方贷款的,还要审查另一方的征信。避免因在现实生活当中,忽视了个人征信,再加上没有仔细阅读合同,结果造成了连环违约。白忙活一场,房子没买成,再搭上了部分违约金。