买房的五证两书，你清楚吗？（下）

  “各安其居而乐其业,甘其食而美其服。”安居乐业,从古至今,普通老百姓最为向往的生活状态。位于第一的“安居”可以说是老百姓最基础的生活需求，想拥有一处安居之所的购房者对“五证两书”这一词肯定不陌生，但是购房者真的了解什么是“五证两书”吗？

房地产五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证，购房者买房之前一定要先审查五证两书。上期我们了解了什么是五证，那么，“两书”又是哪两书呢？

一、《住宅质量保证书》
   《住宅质量保证书》，是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力。《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发商应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

１、工程质量监督部门核验的质量等级；

２、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

３、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水３年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；墙面、顶棚抹灰层脱落１年；地面空鼓开裂、大面积起砂１年；门窗翘裂、五金件损坏１年；管道堵塞２个月；供热、供冷系统和设备１个采暖期或供冷期；卫生洁具１年；灯具、电器开关６个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；

４、用户报修的单位，答复和处理的时限。

开发商在质量保证书上注明的保修内容和保修期限不得低于国家规定（即第3点）。保修期从开发商将房屋交付给购房者之日起算。开发商向购房者交付房屋时，应当有交付验收手续，并且须有购房者对房屋设施设备正常使用的签字确认。房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购房者造成损失的，开发商应根据工程质量保证书承担赔偿责任。购房者认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购房者有权要求退房。

二、《住宅使用说明书》
   《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。

一般应当包含以下内容：１、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；２、结构类型；３、装修、装饰注意事项；４、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；５、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；６、门、窗类型，使用注意事项；７、配电负荷；８、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；９、其他需说明的问题。

住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。开发商应在《住宅使用说明书》中提示住户合理使用住宅。如因住户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发商不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。

结 语

根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的规定，开发商将住宅交付给购房者时，需同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。对于购买了预售房屋的购房者而言，要等上短则半年、长则两三年的时间才能收楼。在这种情况下，于《商品房买卖合同》中约定好交房时开发商应同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是必不可少的。

开发商提供的《商品房买卖合同》中一般也会将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》作为房屋交付时需具备的资料。但是有些开发商为了避免承担责任，会在《商品房买卖合同》的补充协议中，将这两份文书从交付时需具备的资料中删除。所以购房者在购房时，还需细心留意下补充协议中约定的交付条件中有无《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。购房者在购房前，除了要仔细查看开发商的五证两书，还要先行查阅《商品房买卖合同》，避免不利于购房者的霸王条款损害自身利益。

必要时可以请律师提供陪购看房服务，以保障自身权益。