代理词

审判长：
　　受xxx（以下简称原告）的委托和甘肃正峰律师事务所指派，由我担任原告诉xxx（以下简称被告）商品房买卖合同纠纷案中原告的代理人。接受委托后，我们仔细收集了证据，参加了庭审，在进行认真法律分析的基础上针对庭审焦点提出以下代理意见：

一、关于本案的事实部分。 
     1、代理人认为原、被告签订的商品房买卖合同已于2015年8月12日解除。2014年6月2日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同第九条明确约定：被告应于2014年12月31日前，将符合法定和约定条件的商品房交付给原告使用；被告逾期交房，原告有权解除合同，被告应在原告解除通知到达之日起退还全部已付款，并按原告累计已付款的数额支付违约金。 
   本案不容争辩的事实是2014年12月31日，被告系争的商品房仍然未经验收合格、被告未取得《建筑工程竣工验收备案表》，系争的8号楼未通过整体验收，因此，不具备法定和约定的交付条件。 
   《建筑法》第61条、《合同法》279条明确规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；末经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而验收合格最核心的标志是取得《建筑工程竣工验收备案表》，被告未能当庭出示该项证据。若要取得《建筑工程竣工验收备案表》，必须做到消防验收合格、规划合格、城建档案合格。系争的商品房是否符合交付条件，除当事人双方约定的条件外，对于法律、法规的强制性规定，必须遵照执行。 
   被告自收到原告《解除合同通知》之日起，在3个月的期限内，既没有向原告提出书面异议，也没有向人民法院起诉，已丧失对合同解除的抗辩权。对此，《合同法司法解释二》第24条进行了明确规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。代理人认为原告解除合同的行为合法有效，且被告未及时行使抗辩权，原告解除合同符合《合同法》及双方商品房买卖合同的约定原告解除是根据合同法第94条及商品房买卖合同关于逾期交房，买受人可以行使解除权的规定行使的解除权。

2、原告行使解除权程序合法;原告在解除中发出了解除通知书，并通过特快专递进行了送达，解除程序符合合同法第96条的规定。

　　3、被告在收到解除通知后解除合同是肯定没有问题的
　　根据合同法的规定，解除是不需要对方同意的，对方有异议必须通过法院诉讼方式确认解除的效力。因此，实际上解除在送达对方时已经生效，双方合同已经解除。根据双方买卖合同的约定，被告应当在2014年12月31日前将验收合格的商品房及有关附属资料交付原告且应当书面通知原告。但没有履行此项义务，至原告发出书面解除合同通知之日，逾期达8个月之久。

原、被告的商品房买卖合同已依法解除，原告的解除权及其解除行为理应得到人民法院判决的支持。

二、原告解除合同后，被告应返还购房款及利息并承担损失。开发商应将全部款项支付给原告，由原告自行去解决与银行的按揭关系，根据商品房买卖合同司法解释第25条的规定，银行作为第三人可以提出独立的诉讼请求或另行起诉，但本案中银行自行放弃了以诉讼方式保护自身权益的权利，显然法院应当仅就原告的诉讼请求进行审理并作出相关判决。
    如前所述，原告已经解除了商品房买卖合同，但至今未收到被告的任何书面回复。被告的行为违反了合同对交房时间的约定，被告承担违约责任是理所应当的。原告解除合同后，向被告主张返还购房款及利息并承担违约责任的请求，应适用《合同法》第97条、107条的规定和最高人民法院关于最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第17条，判决予以支持。 
    利息的计算标准分三个时间段，2014年4月27日-6月3日付5万元，共37天，按照银行同期贷款利息7.872%计算，计算公式50000*7.872%*（1+ 30%）/360天*37天= 526元 ，    2014年6月3日-10月14日付144917元，共131天，按照银行同期贷款利息7.872%计算，计算公式144917元*7.872%*（1+  30%）/360天*131天= 5396元，  2014年10月14日-2016年3月29日付444917元，共525天，按照银行同期贷款利息7.872%计算，计算公式444917*7.872%*（1+ 30 %）/360天*525天=  66399,4元，以上利息共计72321,4元。 损失房租按照15个月，1386元*15个月=20800元，住房登记表80元+担保费4200元=4280元，以上损失共计25080元。
   综上，被告没有按照合同约定的时间及条件交付房屋，原告的合同解除权已成就，其解除合同的行为合法有效，被告应返还购房款及利息并承担违约责任，请贵院依法支持原告的各项诉讼请求。