再审书面意见书

意见人：四川XX物业发展有限公司

委托代理人：王阳，新疆XX律师事务所律师，特别授权。

再审申请人：赵某男，住四川省仁寿县。

意见人现对贵院受理的（2018）川民申XX号房屋租赁合同纠纷再审审查一案，提出如下书面意见，以供参考：

一、申请人主张漏水的证据不足，二审驳回其诉讼请求适用法律正确。

首先，申请人为证明商铺漏水仅提交了一张现场照片。该照片仅能看出墙面具有一些水迹，但不能证明水迹是因为漏水造成。产生水迹的原因具有多种，有可能是反碱，也有可能是故意洒水造成。故该照片不能证明漏水确实发生过。

其次，申请人提供的其它证据，经意见人质证，也经一审法院、二审法院认定，均不具有真实性、关联性，无法作为认定案件事实的依据。

因此，申请人不能证明涉案商铺漏水发生的原因、漏水发生的事实、漏水发生的后果。根据“谁主张，谁举证”的原则，应当由申请人承担举证不能的法律后果。

二、二审判决驳回申请人主张损失的诉讼请求，具有合同依据及法律依据。

1、合同约定。《房屋（场地）租赁合同》第五条第六款:租赁期间房屋由申请人进行维修；第七条第四款第二项：申请人应当积极维护房屋，确保整体安全。

2、法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十条:出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

结合上述合同约定及法律规定,可以确定商铺的维护和保养是申请人的义务与责任。二审判决对此作出认定，符合双方的合同约定以及法律规定。假如商铺发生过漏水，也是因为申请人没有履行自己的义务与责任所致，应由其自身承担法律后果。也就说，即使有漏水，即使有损失，也应当由申请人自己负责。

因此，二审法院驳回申请人主张的损失，具有合同及法律依据。

三、申请人在本案中没有合同解除权。

根据《中华人民共和国合同法》第二十一条“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”可以看出：假如商铺发生过漏水，再假如由意见人承担维修责任，意见人的责任也仅仅是承担维修费用或减少租金、延长租期，合同并不解除。即使发生漏水，也不会导致合同目的不能实现，申请人也不据此就享有法定解除权。

再根据申请人与被申请人签订的《房屋（场地）租赁合同》及补充协议的内容可以看出，合同中均没有约定申请人只要发现有漏水就可以解除合同，因此其不享有约定解除权。

结合上述规定及本案事实，本案的申请人不能证明商铺漏水，也不能证明漏水导致商铺无法经营且达到合同目的不能的程度，故申请人没有合同解除权。

四、意见人并未与申请人达成解除租赁合同的一致意见。

因申请人没有合同解除权，故其于2016年7月7日向意见人发送《通知》，于2016年7月11日发送《解除<房屋（场地）租赁合同>通知书》当然不发生解除租赁合同的效力。

2016年7月8日，意见人向申请人发送《催收函》，要求申请人支付下一季度租金。该函证明了意见人没有同意申请人解除租赁合同的意思。如果意见人同意申请人解除合同，何必再向其催收下一季度租金？

2016年7月13日，意见人向申请人发送《关于贵方通知书的回函及贵方违约行为告知函》，明确载明：意见人无意提前终止合同，要求申请人支付下一季度租金并纠正违约行为，意见人不同意解除租赁合同及返还保证金等意见。显而易见，意见人没有与申请人达成解除租赁合同的合意与协议。

2016年7月20日，意见人向申请人发送了《解除<房屋（场地）租赁合同>通知》，解除了双方的租赁合同。意见人根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，解除了双方的租赁合同。意见人行使合同解除权并不是对申请人解除合同要约的同意或承诺，而是在其拒付租金的行为后，另行依据法律规定所行使。

所以，一审法院判决意见人与申请人“合同解除达成一致意见后，三友物业收取的履约保证金应当依法予以退还”，属于认定事实错误。二审法院对其改判，显属认定事实正确。

五、申请人构成根本违约，意见人解除合同并要求其承担违约责任具有合同依据及法律依据。

申请人有义务按照《房屋（场地）租赁合同》中的约定，于2016年7月11日前支付下季度租金。但申请人于2016年7月6日故意制造纠纷，要求将货物搬出涉案商铺。申请人用实际行动表示了要单方解除合同，并拒付租金的意思，显然是一种违约行为。

2016年7月8日，意见人向申请人发送《催收函》要求其支付租金。但申请人于2016年7月11日向意见人发送《解除<房屋（场地）租赁合同>通知书》，明确表示拒绝支付租金，拒绝履行合同并要求解除合同。

2016年7月13日，意见人向申请人发送《关于贵方通知书的回函及贵方违约行为告知函》催告其支付租金。申请人在庭审中也承认收到了《催收函》及告知函，但其仍表示拒绝履行支付租金的义务，显然违反了《房屋（场地）租赁合同》第三条第三款“...乙方须于每季末提前10日向甲方交纳下一季度房屋租金”的约定。

二审法院也对申请人在不享有合同解除权的情况下，单方通知意见人解除合同，经意见人催告后拒绝支付租金的事实予以认定。申请人对上述事实也予以认可。

根据上述事实，二审法院根据《房屋（场地）租赁合同》第三条第三款“...乙方逾期不交租金，甲方有权单方面解除本合同并收回房屋”及第十条第三款“...乙方支付的履约保证金甲方有权不予退还...”的约定，认定申请人违约并判决驳回申请人返还履约保证金的诉讼请求，具有事实及合同依据。

二审法院再根据《房屋（场地）租赁合同》第十条第二款“乙方违约...应在甲方规定的时间内补缴免租期内的房租”的约定，判决申请人支付免租期房租，也具有事实及合同依据。

综上，申请人主张商铺漏水的证据不足，而申请人拒付租金，单方违约的事实清楚，证据充分。申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第二项申请再审的理由不能成立，请求贵院驳回申请人的再审申请。

此致

四川省高级人民法院

                         意见人：王阳

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