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因房产调控政策导致房屋买卖合同纠纷的处理原则

作者:杨进 来源:找法网 日期:2019-08-16 15:15

现实中,政府为调整房价的过快增长,国务院或地方政府会下发一系列调控房价的政策。这样就造成了或不具备购房资格或不具有贷款资格,导致买房人违约。

    对于房产新政在房产买卖合同中的定性问题,目前法律界存有分歧,有的认为属于不可抗力,有的认为属于情势变更。大部分法院认为房产新政属于情势变更,可以根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》23条之规定,将其认定为“不可归责于双方当事人的事由”。但适用该条解释时,要有充分证据证明房屋买受人存粹是因为受限购,限贷,禁购等房产调控政策影响而导致迟延履行或无法履行房屋买卖合同。否则,不适用该条解释。

     对因房产调控政策导致房屋买卖合同纠纷的,可以根据下列原则处理。

     其一,合同有约定的,根据合同约定处理。比如合同中有约定,因房产政策导致首付比例提高,贷款额度降低或无法取得贷款的,或因自身原因无法取得贷款的,房屋买受方应当自行补足房款,在什么期限内支付房款,如果未能支付的,卖方可以解除合同,并可以根据合同约定要求买房支付违约金。

     其二,合同没有约定的,有证据证明确实因为是房产调控政策导致无法继续履行合同的,双方都可以提出解除合同,收受的定金或其它钱款应当予以退还。而出卖人要求继续履行合同或要求对方承担违约责任的,法院不会支持。但出卖人有损失的,可以要求买受人承担损失。

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杨进

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