买房者可以要求退房的情形

  有很多情况都可能使得房屋买卖合同无法履行，从购房者的角度就是选择退房，那么在什么情况下可以选择退房而不承担责任呢？大体上有以下几种情况。

    一、因房屋买房合同无效。

    合同无效大致有五种情形：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规。

    针对房屋买卖合同的无效，第一就是违反法律和行政法规强制性规定的合同确定、自始、当然无效。此情形下，可以要求退房。具体来说，根据相关法律规定，实践中，如果开发商在预售房产时，未取得预售许可证，且在购房者提起诉讼之日也未取得该证的，则合同无效，可以退房。

    第二，土地不合法，可以要求退房。这种情况通常就是实践中经常提到的“小产权房”。根据我国相关的房地产经营法律以及土地管理的法律，房地产开发只能在二级土地市场进行操作，所用于开发的土地，必须是国有土地，在农用地、集体土地上开发的“商品房”由于土地的原因会导致购房者后续的办证不能，而土地不合法也会导致其“合同”无效。因此，购房者可退房。

    第三，开发商的严重不诚信行为可退房。

    具体是指：1、先押后卖。即故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；2、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。应当注意的是，并不是所有的“先押后卖”行为都是“严重不诚信行为”。还要注意法律上的界定是“故意隐瞒”。

    当然，考察实践中的做法，这种情况很少发生。因为，一般来讲，开发商不会也没有这个能力“不押”，否则，其资金是无法保障的。

    第二，抵押本身也是法律所鼓励的一种资金融通方式，只要按照法律规则办理就是合法的；

    第三，现有的商品房买卖合同有的已经明确把抵押情况列明在合同中，只要开发商预售时在合同中列明就不属于“故意隐瞒”。关于B点其实也是一房数卖的变种。不过此情形下是指在合同签定时的一房数卖。另外，由于拆迁房的特种债权性质，法律上也把这种情况作为法定退房理由。

    第四，购房者不能以房价下降为由要求降低现有合同价款、也不能以此为由要求退房。这种要求在法律上是站不住脚的，是不合理的要求。因为从法律上来讲，降价属于合同价格条款的变更，退房属于整个合同的解除，而合同变更须得双方达成一致，合同解除也须得双方达成一致或事先解除权之保留。否则，不能变更或解除，在司法实践中要得到支持相当困难。

    二、根本违约情形下的退房。

    根本违约是违约行为中最为严重的形态，它直接导致合同相对方不能依据合同实现合同目的、取得期待利益，这种情况下，合同已经没有意义，无履行可能，法律允许解除。针对商品房买卖合同中的具体情况，最高法院对根本违约作出了细化规定，凡符合根本违约的商品房买卖合同允许解除：

    1、先卖后押。即：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

    2、一房数卖。即商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。此两种情形下，剥夺了购房者的合同期待权，购房者可以要求退房。对此两种情形的适用是有严格条件限制的，必须以“商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋”为前提条件。

    三、面积误差情形下的退房。

    关于面积误差的情形和合理误差值，不管是法律还是合同的示范文本，均予以了明确规定。一般以3%作为合理误差的参照。以此为是否退房的条件。即：超过3%购房者可以选择退房；没有超过3%一般是据实补算差价。至于具体的规则，合同文本中有详细的规定，购房者可以参阅合同作出判断。但有一点值得注意，在房屋总建面不变而套内改变或公摊改变的情况下，解除权的约定问题。最好要争取只要其中一项的改变超过约定合理误差值，购房者均可要求退房。

    四、质量缺陷情形下的退房。

    此种情形主要是指房屋的主体结构或地基基础发生质量问题，导致房屋的安全隐患问题。购房者可以要求退房。但是实践中这种情况一般不多见。实践中一般会出现房屋的渗漏、门窗开关问题、地面空鼓、墙皮脱落、抹灰不匀等问题，这些问题属于质量瑕疵，不属于质量缺陷，购房者不能以这些理由要求退房，但可以要求开发商维修，费用由开发商承担。

    五、规划设计变更情形下的退房。

    实践中开发商改变规划条件、更改户型等情形是经常出现的，根据合同的约定，这种情况下，开发商要书面通知购房者，征求其是否退房的意见。如果开发商怠于通知，则购房者可以要求退房。

    六、延期交房情形下的退房。

    开发商逾期交房是我们在实务中最常见的情形。因为逾期交房加大了购房者的风险，所以不管法律还是合同对开发商的这一违约行为都必须予以适当归制，以保护购房者的权益。逾期违约购房者可以要求退房。

    七、办证迟延（不能）情形下的退房。

    办证迟延（不能）将严重影响购房者的利益，故法律规定，在这种情形下，购房者可选择退房。办证不能的原因相对复杂，有开发商的土地问题、资金问题、规划问题等等，但不管是由于哪一方面出了问题，购房者是确定地不能取得产权，那么购房者无法实现自己的合同目的，也不能拥有房屋的所有权，所以，这种情况下，购房者最好选择退房。

    八、按揭办理不能情形下的退房。

    如果是当事人一方的原因导致，这种情况下，对方当事人可以请求解除合同。即，开发商的原因导致，购房者可以解除；购房者的原因导致，开发商可以解除，只是此时应该承当相应责任；如果不可归责于当事人双方的事由。此时合同任何一方可以要求解除合同。