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浅谈日常房屋租赁的法律纠纷(二)

作者:张智斌 来源:找法网 日期:2019-07-12 16:20

上一期主要阐述了房屋租赁合同纠纷中的合同效力问题,本期主要和大家阐述在房屋租赁合同中的合同履行以及解除的问题。

1. 关于合同履行,在合同履行过程中,大家关心的维修问题,维修义务原则上是出租人承担的,除非有特殊约定让承租人承担这个费用,当然这个维修也是有条件的,即维修是有必要的,有可能的,有理由的,而不是承租人随意主张出租人的维修义务。

出租人除了原则上要承担维修义务,还需要履行房屋出租过程中的瑕疵担保义务,要保证房屋无物的瑕疵,即房屋可以正常交付使用,也要保证权利瑕疵,即保证房屋没有权属上的争议,如果是因为第三方原因,司法实践中也会公平原则让承租人承担一定损失。(这里出租人必须要注意到一个通知义务)

2. 关于合同解除,在法律上表现为两种,一种为约定解除,顾名思义,房屋租赁合同遵循的合同双方的意思自治,双方可以在租赁合同中约定解除的方式,笔者在此不做过多累述,另外一种为法定解除,即法律规定可以解除合同的情形。(这边要区别与合同无效,合同解除的前提是合同有效,在合同无效的情况下,自始无效,不存在合同解除的问题)

《合同法》上的法定解除条件,如不可抗力等,大家可以详见合同法的规定,笔者在这里主要列举房屋租赁中的合同解除常见情况。

承租人:                                           出租人:

1. 拒不交付房屋                     承租人不按照规定使用房屋

2. 房屋损毁、灭失                  承租人擅自改变房屋主体结构

3. 租赁该房屋足以危害承租人的生命健康安全          。。。。。。。。

4. 房屋查房权属争议导致房屋无法正常使用

5. 不定期的租赁合同

6. 交付的房屋没有达到交付条件,影响正常使用

7. 一房数租

8. 。。。。。。。

以上可以发现,对于承租人而严,租赁房屋的根本目的不能实现的情况下,可以提出解除合同,对于出租人而言,其租赁物遭到破坏,或者将面临遭到破坏的风险,其可以解除合同

重点提一下,一房数租的问题,一房数租最终房屋使用权的确定顺序为先占有,后备案,最后合同先成立的优先。

在我们的日常生活中,因为诉讼的时间与成本问题,有些出租人会采取极端手段对付承租人,最终导致两败俱伤,最常见的手段就是停水停电,那么停水停电最终对方双方的影响又是如何呢?

1. 如果双方合同有约定,按照合同约定去履行即可

2. 如果双方无约定,如果承租人在租赁期限内违约,出租人擅自断水断电导致承租人损失,司法实践中法院往往会认为双方都存在违约事实,根据最终后果,判断双方的损失。(合同解除是前提条件,如果拖欠租金的行为,不足以导致合同解除的,出租人仍然需要承担责任)

   如果在租赁合同到期或者解除的情况下,承租人仍然违约,如拒绝支付租金等,出租人有权在合理催告通知后进行对其断水断电。

   如果是承租人违法转租,而出租人直接断水断电,那么这是一种非常严重的侵权行为,因为对于出租人而言,与次承租人不存在法律上和合同关系。

还有一些其它问题,会在下期文章中和大家释明。如有此方面的疑问,可以直接致电咨询

--张律师



以上内容由张智斌律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电张智斌律师。

张智斌

执业机构:浙江融哲律师事务所

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