现实生活中，商品房买卖几乎都是以广告形式向社会公开出售的，出卖人为了获取高额利润，难免会在宣传广告中夸大渲染，而在交房时往往又无法兑现广告所做的承诺，因此，商品房销售广告引发的纠纷在审判实践中也大量存在。

此类纠纷主要涉及对《商品房买卖司法解释》第3条规定的理解与适用。

案情与裁判案件名称：

上诉人李某与被上诉人沈阳某房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审案

案情来源：辽宁省沈阳市中级人民法院（2015）沈中民二终字第01489号民事判决

案情简介：

上诉人（原审原告）：李某

被上诉人（原审被告）：沈阳某房地产有限公司（以下简称“某公司”）

2008年3月至2009年1月期间，公司取得“沈阳广场（住宅）”项目用地规划许可。2009年至2012间，某公司以公司名义通过宣传手册、宣传栏、多媒体广告大屏幕等形式，发布售楼广告，内容包括“承继上海项目成功经验，将本土文化与现代文明结合，打造大沈阳高价值城市地标；总建筑面积近百万平方米，项目分多期开发，首期建筑面积约23万平方米，由四座高层建筑及商业裙楼组合而成。全精装住宅，选购国内顶级建材，外墙采用高级仿石涂料，包含空中花园、六大安全系统，聘请第一太平戴维斯提供物业侍服”等。2010年3月2日，李某、公司开发签订《商品房买卖合同》，公司为出卖人，李某为买受人，双方约定李某购买由公司开发建设的位于沈阳市皇姑区xx商品房（建筑面积156.77平方米，以下简称诉争房），总价款1，614，244元。交付期限为2012年6月21日，交付条件为经验收合格。办证期限为商品房交付使用后180日。另外，在合同附件（四）合同补充协议中还约定：“凡签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息，若与买卖合同不一致的，应以买卖合同为准。出卖人的售楼书、售楼广告若与买卖合同不一致的，应以买卖合同的约定为准。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据仅供参考，最终以政府主管部门的批准文件为准。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同的样品”。2014年6月23日，李某交纳购房款1，614，244元。2013年12月19日，公司向李某交付商品房。李某入住至2014年末，其认为公司在售楼广告中承诺的三期百万平米大园区、空中花园、停车位、管家式物业服务都未提供，造成所购商品房贬值，故向法院提起诉讼。2015年1月5日，李的委托代理人向辽宁资产评估事务所针对其所主张的公司违约对业主造成房屋价值贬损情况进行咨询，结论为“该物业房地产违约差价贬损比率为20%”。

一审判决：

沈阳市皇姑区人民法院经审理认为：双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。结合本案事实，原告、华汇公司签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议有约定：“凡签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息，若与买卖合同不一致的，应以买卖合同为准。”现李某主张华汇公司违约，主要是指华汇公司在售楼期间通过广告宣传手册、宣传栏、多媒体广告大屏幕作出的有关大品牌香港建业集团为开发建设单位、百万平米一、二、三期大园区、建有高端会所、空中花园及六大安全防护的高品质精装房、顶级物业第一太平戴维斯提供全程英式管家服务等几个方面承诺未予兑现问题。因上述承诺在《商品房买卖合同》中均未明确约定，属商品房销售广告和宣传资料性质。华汇公司在商品房销售广告中承诺的内容是对“沈阳广场（住宅）”项目的开发建设单位、项目远景规划、园区基础配套设施等方面的简要介绍，是向不特定任何人发布的、希望他人向自己发出要约的意思表示，不属于具体确定的允诺，故应认定为要约邀请性质，不是合同要约，对当事人双方均不具约束力。

判决驳回李黎黎的诉讼请求。宣判后，李某不服一审法院判决，提出上诉：请求二审法院依法撤销沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第702号民事判决书，依法改判被上诉人因未按合同内容履约造成上诉人购买房屋价值贬损返还相应的购房款。

二审判决：

沈阳市中级人民法院经审理认为：关于李某上诉提出华公司的宣传内容未予兑现的问题。华公司在售楼广告中承诺，涉诉楼盘系由大品牌香港建业集团打造的、具有国际水平的、与“上海新地”一脉相承的“沈阳”百万平米一、二、三期大园区全精装住宅，项目建有空中花园及六大安全防护等设施，由顶级物业第一太平戴维斯提供全程英式管家服务等，该表述并不清晰且缺乏具体认定标准，且双方已在附件四合同补充协议中约定售楼书、售楼广告若与买卖合同不一致，应以买卖合同为准，售楼书、售楼广告中的资料仅供参考，无法认定华公司有关宣传内容构成合同要约。李以华公司虚假宣传为由要求退还购房差价的主张，并无事实依据，本院无法支持。

相关规定

1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

2、《合同法》第15条：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

法理分析：本案争议的焦点是开发商华公司在其售楼广告中承诺的是否构成要约，进而成为商品房买卖合同的有效内容？这主要涉及对于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定的理解。

首先，开发商广告宣传等内容是否是针对商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺。相关设施不仅包括供暖、供电等基础设施，还包括商业、服务业以及医疗教育、公共设施等商品房规划范围内外的配套设施。

其次，该说明或允诺是否具体、确定。如果开发商较为笼统地宣传介绍商品房的区位等有利条件，一般不应归入商品房买卖合同。

再次，该说明或允诺对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格是否有重大影响。如果购买者签订商品房买卖合同主要是考虑开发商所作的对其有吸引力的广告宣传，且该宣传对商品房的价格产生了实质性影响的，即应认定为要约，进而归入合同。

最后，虽然开发商在其广告宣传中对规划范围内的房屋及相关设施所作的说明或允诺具体确定，并对房屋价格有影响，但双方在商品房买卖合同中做出了特殊约定，如“双方在交易过程中口头表达的意向和信息、广告、楼书、宣传片、样板间、示范区、沙盘、模型）等所表达的信息都不作为双方权利、义务责任及出卖人有关该商品房的一切承诺的依据”等类似约定的，也不应当认定为要约。

本案中，李与华公司签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议有约定：“凡签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息，若与买卖合同不一致的，应以买卖合同为准。售楼书、售楼广告中的资料仅供参考。”且华公司在商品房销售广告中承诺的内容是对“沈阳广场（住宅）”项目的开发建设单位、项目远景规划、园区基础配套设施等方面的简要介绍，并未达到具体、确定的程度。不符合商品房买卖合同司法解释关于宣传资料应当视为要约的法律特征，华公司的宣传资料应为要约邀请。故一、二审法院判决华汇公司不承担违约责任。（律博士学堂）