案情介绍

2008年7月，A先生与T房地产公司签订了一份购买商品房的预售合同。2009年初，双方办理了房屋验收和交接手续。该房屋交付后，A先生同意将该房屋交T房地产公司指定的S物业公司统一管理。实际上，T公司与S公司于2008年底就已经签订物业管理合同一份，约定由S公司管理T公司开发的小区，约定物业管理费为每月每平方米1.5元，该收费标准经过所在地物价管理部门审批。2009年12月该小区的业主委员会成立，因与S公司在收费标准等事项上不能达成共识，因而未能签订新的物业管理合同。A先生从2010年1月份开始，拒绝交付物业管理费。2010年3月S公司将A先生诉至法院，请求判令A先生支付拖欠的物业管理费。

法院判决

一审法院认为，新建商品房住宅交付给业主使用后，业主应按照住宅转让合同约定承担相应的物业管理费用。在住宅小区的业主委员会成立之前的物业管理系前期物业管理，由开发商选聘物业管理企业并签订物业管理合同，该合同至业主委员会与其选聘的物业管理收费标准已经物价主管部门审核，而兴降公司已经按照约定履行了物业管理职责，王某作为受益的业主应承担相应的费用。因而，判决王某于判决生效后10日内偿付所拖欠的物业管理费用。

法律分析

根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面前期物业服务合同。”《城市新建住宅小区管理办法》第五条规定：“房地产企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订管理合同。”由此可见，国家法规强制性规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位是有义务选聘物业管理企业对物业进行管理的。问题是，这份由建设单位和物业管理公司签订的前期物业管理合同，是否适用于业主。根据《物业管理条例》第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”由此可见，当业主和建设单位签订物业买卖合同的时候，这份前期物业管理合同就已作为了买卖合同的附件一并由业主签订了（事实上在实际中也都是这样做的），这就意味着业主同意接受前期物业管理合同的约束，所以，该合同适用于业主。在这份前期物业管理合同尚未到期或者依法解除以前，业主都应当按照该合同的约定履行合同义务，同时物业公司也要以此为依据履行其物业管理的合同义务。

律师提示

1、与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

2、前期物业管理合同对业主具有约束力，开发商可依此向业主主张收取物业费。