【裁判观点】

      1、消防安全事关人身、财产安全，属于社会公共利益，确保建筑物消防安全是建设单位的法定义务。商品房买卖合同的购房人一般不具有检测所购房屋是否符合消防安全规定的能力，难以适用一般商品房买卖合同在标的物交付后买受人应当及时检验产品质量的规则。

2、案涉责任人在不同时期的数个行为密切结合致使火灾发生，侵权行为、致害原因前后接继而非叠加，责任人对火灾的发生均有重大过失，但没有共同故意或者共同过失，应各自承担相应的责任。建设单位并非主动积极的行为致受害人权益受损，不承担主要责任。

3、物业服务企业依法或依约在物业管理区域内负有安全防范义务，应协助做好安全事故、隐患等防范、制止或救助工作。第三人原因致损，物业服务企业未尽到专业管理人的谨慎注意义务的，应在其能够遇见和防范的范围内承担相应的补充责任。

【案情简介】

       2009年12月29日，赵某与开发商签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发建设的某大厦B座3407、3507，建筑面积200.05平方米的跃层公寓，购房款4573155元。合同签订后，赵某向开发商交付购房款2293155元，余款228万元以在兴业银行按揭贷款方式支付。2011年2月3日0时15分许，该大厦发生火灾，将赵某屋内物品烧毁。经某市消防局作出火灾事故认定书，认定起火原因为：李某（A座的住店客人，因失火罪被判刑三年）燃放的组合烟花落至B座11层1109房间南侧室外平台上，引燃铺设在平台上的塑料草坪，造成墙体外表面装饰保温材料燃烧。灾害成因为：由于该大厦外墙保温采用了挤塑板等可燃材料，起火后火势迅速蔓延，形成立体燃烧。消防档案记载：火灾发生后，省建筑材料监督检验院对该大厦绝热用模塑聚苯乙烯泡沫塑料、铝塑复合板、塑料草坪、硅酮密封胶、绝热用挤塑聚苯乙烯泡沫塑料五组样品进行了检验，结论为：绝热用模塑聚苯乙烯泡沫塑料按GB-2006标准（E）级检验，该样品不符合标准要求；按GB/T2406.2-2009（顶面点燃法）检验，检验结果不符合20s内Fs≤150的标准；对塑料草坪按GB-2006标准检验，该组样品燃烧性能不符合Df1级要求，检验结论不合格。其他三组样品均为合格。

另外，该大厦于2009年10月竣工验收，于2010年11月10日验收备案，于2010年2月9日，消防验收合格。因此，赵某向法院起诉要求：开发商、物业公司赔偿：房屋损失4573155元、室内财产损失2199363元、租房费用187400元，购买房屋花费的契税182926.20元、维修基金8646.56元、房屋备案费5000元，房产的增值损失2500625元、银行贷款逾期利息10万元及违约金22.8万元。

【裁判结果】

一审：驳回其诉讼请求；

二审：驳回上诉，维持原判；

再审：撤销一审、二审判决；开发商赔偿损失748436.16元；物业公司在561327.12元损失额范围内承担补偿赔偿责任。

【争议焦点】

       一、开发商、物业公司应否对火灾损失承担侵权赔偿责任？

二、如果赔偿，其责任如何认定？

三、原告的财产损失范围有哪些？

【律师分析】

       一、本案为侵权责任纠纷，开发商为塑料草坪的铺设者和外墙保温材料的建造安装着，上述两种非阻燃材料的使用系起火点在该大厦引燃、蔓延并最终酿成重大火灾事故的主要原因，开发商存在过错，应认定为火灾事故的相关责任人。首先，案涉火灾发生时正值除夕夜，该大厦周边还有其他居民燃放烟花爆竹，按一般人认知的生活常识，应当预见遵从民俗的居民在除夕夜集中燃放烟花爆竹可能会引燃易燃塑料草坪明显存在消防隐患，开发商仍未采取相应措施消除隐患直接导致火灾的发生，显然主观上具有过错。其次，该大厦B座使用的外墙保温材料燃烧性能为E级，不符合《暂行规定》关于此类高层建筑外墙保温材料的燃烧性能应为A级的强制性标准。开发商的上述过错与赵某的损失存在因果关系，理应按过错承担赔偿责任，并不以大厦经工程竣工验收合格、消防分包工程已经审批、外保温层国家标准出台在后等原因而免责。

2007年8月26日，国务院修订的《物业管理条例》第四十六条第一款规定，“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”第四十七条第一款规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”具有物业服务合同性质的《皇朝万鑫国际大厦（公寓）业主临时公约》第二十一条约定，当大厦物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，物业公司应当及时采取措施消除隐患。可见，业主人身、财产安全得到基本保障应为业主签订物业服务合同的合同目的之一。据此，物业服务企业依照上述法规规定和物业服务合同在物业管理区域内负有做好相应的安全防范工作的义务，对可能危及业主、住店房客等相关特定或者不特定人员的人身、财产安全的事故或隐患应协助做好防范、制止或救助工作。本案中，物业公司未履行法定或约定的安全防范义务，应承担相应的亲权赔偿民事责任。

二、案涉侵权各方案涉侵权各方没有共同故意或者共同过失，而是各方在不同时期的数个行为密切结合致使火灾发生，进而造成原告的损失。《侵权责任法》第十二条规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任，故法院酌定开发商对原告的损失承担40%的赔偿责任，物业公司在原告全部损失不超过30%的范围内承担补充责任。

三、案涉房屋房贷、利息、违约金及相关税费损失的产生系因原告在借贷关系中不履行还款义务，属于清偿能力问题，与火灾不具有直接的因果关系，该损失不予支持；原告在火灾之后至案涉房屋修复前另行租房的租金损失，应予支持；关于室内财产损失，原告提供案涉房屋烧毁前后的比对照片及中介的说明，可以证明案涉房屋内居家物品的损失，开发商、物业公司虽不予认可，但未合理说明，结合当地生活习惯、物品购入时间、物品使用折旧情况、受害人生活水平等因素，法院酌定其损失数额为其主张金额的80%合乎法理与情理。