买房人起诉卖房人继续履行合同（过户等），如果涉案房屋存在先于本案的查封，则法院一般都不会判决过户；如果案涉房屋存在抵押，法院是否可以判决过户呢？对于这个问题要分情况讨论：

注：对于这种情况，法院应当追加抵押权人为第三人。

1、如果抵押权人是卖房人买房时按揭贷款的银行，则法院一般都可以判决过户。但是，前提是法院会要求买房人将剩余房款交付法院供执行，且剩余房款一般要多于银行抵押贷款本息余额（或虽少于但是买房人自愿垫付不足部分）。在开庭过程中法院也会征求银行的意见（例如）：“涉案房屋抵押贷款本息余额还有多少？如果涉案房屋抵押贷款本息余额能够得到全部清偿，银行是否同意涤除抵押权？”银行的回答一般都是如果抵押贷款本息余额得到全部清偿则愿意涤除抵押权。这是惯常做法，因为这样做没有障碍：银行的债权金额在开庭时可以确定（虽利息等会有变化，但是可以预测），银行同意在其债权得到全部清偿时涤除抵押权。

2、如果是其他情况则法院的判决结果不一致。（1）有些判决可以继续履行。如上海市奉贤区人民法院（2010）奉民一（民）初字第4103号民事判决、上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第610号民事判决；上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初32112号民事判决、上海市第一中级人民法院（2017）沪01民终734号民事判决。（2）有些判决不能继续履行。如上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第1005号民事判决。

对于这种情况能否判决过户，分析如下：

首先，我们要考虑存在抵押对于法院判决过户的影响：履行的障碍。《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。” 房子存在抵押，在法律上或者事实上都不能过户。

其次，履行障碍能否清楚：抵押权能否涤除掉。（1）多数情形下对于这个问题很简单，只要在庭审中查清抵押所担保的债权金额是多少即可，这一般可以通过抵押人（一般是房屋所有人，即卖房人）、抵押权人（债权人）和相关合同及凭证来认定，如果买房人未付房款多于银行抵押贷款本息余额（或虽少于但是买房人自愿垫付不足部分）且抵押权人同意在债权得到清偿的情况下涤除抵押权，则法院判决过户就不存在障碍。（2）少数情形下法院需要谨慎。有些房产抵押的抵押权人是个人或者小贷公司，抵押担保的范围包括本息之和，而利息有时则特别高。在这种情形下，房屋买卖合同纠纷案件的审理过程中就会遇到麻烦：民间借贷关系和本案非同一法律关系，本案在审理过程中不应审理民间借贷的问题（合同效力、利息是否合法等等），但是民间借贷的问题不进行实质审查又确定不了债权金额（或债权金额虽能确定，但是法院对于一个未经严格审查的债权直接判决可能导致比较严重的负面后果），导致确定不了抵押权能否涤除，导致确定不了过户的障碍能否清楚。这样，法院就不应该轻易下判决，以防止造成不公平的后果。也即对于这种情况法院一般不应判决过户，除非在判决前抵押权已经涤除掉了。

附案例一：杨某某与陈某石房屋买卖合同纠纷

案情简介：陈某石、陈某某于1982年1月15日登记结婚，系争的坐落于上海市奉贤区洪庙镇锦苑花园东大村X区X幢XXX室房屋建筑面积95.08平方米原系陈某石、陈某某夫妻共同财产，登记在陈某石名下，2010年7月29日陈某石、陈某某离婚。2009年1月20日陈某石在上海市金山区公证处见证下委托徐某某代为办理系争房屋买卖过程中的相关事宜，委托期限自2009年3月20日至2009年7月20日。2009年4月17日，徐某某收到杨某某购房预付款人民币120,000元（以下币种相同），2009年4月24日徐某某代理陈某石与杨某某正式签订房屋买卖合同，将系争房作价380,000元出卖给杨某某，但同日杨某某出具了关于“房产交易为虚假买卖，产权还为陈某石所有”的证明一份，当天徐某某与杨某某办理了房屋产权变更登记。2009年5月21日杨某某给付徐某某剩余的购房款260,000元，2009年5月22日陈某石向徐某某出具收条一份，确认收到诉争房屋在银行做贷款的260,000元。房屋买卖后，陈某石、陈某某实际并未将房屋交付杨某某占有，陈某石、陈某某与杨某某双方也为房屋的占有发生过争议。

裁判原文节选：

一审【案号：上海市奉贤区人民法院（2010）奉民一（民）初字第4103号】民事活动中双方当事人均应当本着公平、诚实信用原则确立自己的权利并全面履行自己的义务。陈某石与徐某某之间的委托书有具有法律效力的公证文书确认，陈某石作为一个完全民事行为能力的自然人，应对自己的民事法律行为承担相应的民事责任。徐某某有权在陈某石授权的时间及范围内处理位于上海市奉贤区洪庙镇锦苑花园东大村X区X幢XXX室房屋的买卖，其行为的法律后果由委托人陈某石承担，法院对陈某石对房屋买卖不知情的诉称不予采信。但根据查明的事实，杨某某在购买系争房屋时由于接触的系陈某石的委托人即徐某某，且房屋产权登记在陈某石个人名下，虽从物权的公示原则来看，杨某某有理由相信房屋系陈某石的财产。但在签订合同当天杨某某应陈某石的要求，出具了房产交易为虚假买卖的声明一份，帮助陈某石向其妻子陈某某隐瞒房屋已出卖的事实。此时作为杨某某理应知道系争房屋是陈某石、陈某某夫妻共同财产，陈某石对该部分夫妻共同财产是无权单独处分的，故法院认为，杨某某与陈某石的委托人签订买卖合同时缺乏善意，合同效力待定。现陈某某拒绝承认买卖合同的效力，故买卖合同当属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，并按双方过错程度承担相应的责任。在本案中陈某石与杨某某均有过错，但是考虑到房屋并未实际交由杨某某占有，以及房产市场价格的变化，且杨某某已给付完毕购房款，故相应的利息损失由陈某石承担为宜。而陈某石与徐某某之间的债权、债务关系或其他纠纷，不属于本案房屋买卖法律关系的范围，双方当事人如有争议可另行主张。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，于二○一一年十二月二十一日判决如下：一、陈某石与杨某某于2009年4月24日签订的关于上海市奉贤区洪庙镇锦苑花园东大村X区X幢XXX室房屋的买卖合同无效。二、杨某某于判决生效之日起十日内将坐落于上海市奉贤区洪庙镇锦苑花园东大村X区X幢XXX室房屋返还给陈某石、陈某某。三、陈某石于判决生效之日起十日内返还杨某某购房款人民币380,000元，并偿付杨某某上述款项自2009年5月22日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,000元，由陈某石、杨某某各负担3,500元，笔迹鉴定费3,000元由陈某石负担。

二审【案号：上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第610号】本院认为，关于被上诉人陈某某是否本案适格原告的问题。根据已查明的事实，系争房屋虽登记在被上诉人陈某石名下，但系陈某石与陈某某的夫妻共同财产。陈某某以陈某石擅自处分夫妻共同财产为由，主张陈某石与上诉人签订的系争房屋买卖合同无效，其作为原告主体资格适格。陈某石作为合同相对方，以其不知情房屋买卖为由，也主张与上诉人签订的系争房屋买卖合同无效，其作为本案的共同原告，并无不当。上诉人认为有悖法律，未提供相应的依据，本院不予采纳。关于系争房屋买卖合同的效力问题。陈某石明知系争房屋为夫妻共同财产，却隐瞒陈某某独自委托徐某某代为办理系争房屋买卖事宜，其行为明显侵犯了陈某某的利益，陈某某对此不予认可并要求确认合同无效，依法有据。陈某石称其对系争房屋的买卖事宜不知情，违反诚实信用原则，且导致上诉人与之签订的买卖合同无效，故应承担相应的民事责任。若上诉人作为受让人取得不动产所有权时是善意的，则陈某某应向陈某石主张赔偿损失。但上诉人在买卖过程中出具了房产买卖为虚假买卖的证明，且出具该证明的时间与买卖合同系同一天，因此，上诉人理应知道系争房屋为两被上诉人共有财产，且明知陈某某不同意出售系争房屋而帮助陈某石隐瞒事实，故上诉人就系争房屋的产权不构成善意取得。原审判决确认合同无效，并由被上诉人陈某石返还上诉人已付购房款及承担利息损失并无不当，本院予以维持。双方当事人均确认系争房屋未实际交付，一直由被上诉人占有，原审判决上诉人将房屋返还被上诉人，明显不当，本院予以纠正。由于系争房屋产权已登记至上诉人名下，且上诉人以该权利进行了抵押，合同无效后，上诉人应当涤除抵押，协助被上诉人办理产权变更登记手续，原审未予处理不妥，本院予以增判。上诉人杨某某的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2010）奉民一（民）初字第4103号民事判决第一、三项；二、撤销上海市奉贤区人民法院（2010）奉民一（民）初字第4103号民事判决第二项；三、上诉人杨某某在收到被上诉人陈某石返还的购房款后七日内自行涤除上海市奉贤区洪庙镇锦苑花园东大村X区X幢XXX室房屋上的抵押，并于该抵押涤除后的七日内协助陈某石办理上址房屋产权恢复登记至陈某石名下的手续。二审案件受理费人民币7,000元，由上诉人杨某某负担。 本判决为终审判决。

案例二：沈甲与朱某房屋买卖合同纠纷案

案情简介：上海市浦东新区胜利路30弄某号某室房屋（以下简称涉案房屋）系动迁安置房，产权于2006年10月17日登记于沈乙、沈甲名下。2007年8月26日，朱某与沈乙签订《房屋指标转让协议》（以下简称“转让协议”），约定：沈乙将涉案房屋转让给朱某；房屋转让总价款为43万元（人民币，下同），其中合同签订后，朱某支付1万元；2007年9月15日前支付41万元；余款1万元于过户当天支付；待房屋能够办理过户手续时，沈乙在一个月内无条件及时协助朱某办理好房屋产权过户手续（费用由朱某支付）。此后，朱某向沈乙支付房款共计42万元。沈乙、沈甲于2007年8月29日向朱某出具收款单，载明：收到朱某涉案房屋的房款42万元，沈乙、沈甲均在收款单上签名。2007年9月，沈乙、沈甲向朱某交付涉案房屋，朱某即入住。 另查明，沈甲曾用名张甲，系沈乙与案外人张乙婚生之子。1992年9月16日，经原川沙县人民法院判决，沈乙与案外人张乙离婚，沈甲由沈乙抚养。后沈乙再婚并于2003年12月11日离婚，离婚后沈甲由沈乙抚养至成年。

裁判原文节选：

一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第250号】涉案房屋登记在沈乙、沈甲名下，沈乙对涉案房屋中自身所有的权利处分并无不当。由于在与朱某签订“转让协议”时，沈甲仅16周岁，尚未成年，故本案的争议焦点在于沈乙作为沈甲的监护人处分财产是否导致转让协议无效？根据法律规定，监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。因此，应以房屋买卖行为是否侵犯沈甲的财产权利作为判断合同效力的标准。首先，沈甲的户籍始终未迁入过涉案房屋内，签约时沈乙亦明确表示居住于他处，朱某及沈乙对于沈甲的居住问题已给予了应有的关注与解决。其次，没有证据显示涉案房屋的交易价格明显低于其市场交易价格，结合其面积、地段及涉案房屋为动迁安置房等具体情况，可以确认该房屋买卖行为符合等价有偿原则。最后，沈乙未举证证明42万元房款的去向，且房款的使用状况亦不能否定签订在先的合同的效力，沈甲若对沈乙处分房屋的行为有异议，可就房屋等价交换后获得的房款提出自己的权利主张，但该主张与本案无关，本案不予处理。综合上述分析，原审法院认为，朱某与沈乙签订的房屋买卖行为并未侵犯沈甲的财产权利，系双方真实意思之表示，“转让协议”合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。朱某已依约支付大部分房款，沈乙亦应依约履行其相关义务。根据协议中待房屋能够办理过户手续时沈乙应在一个月内无条件及时协助朱某办理好产权变更过户手续的约定，现涉案房屋已符合上市交易的条件，沈乙应协助朱某办理涉案房屋的产权过户手续。沈乙另主张朱某在上海市已经有一套住房，根据“限购”政策合同应属无效，对此，法院认为，涉案房屋的买卖行为发生于2007年8月，不属于相关“限购”政策的适用范畴，故沈乙的抗辩意见不能成立。朱某愿意在办理涉案房屋产权过户登记之日支付购房尾款1万元，符合双方合同约定，应予准许。朱某要求沈乙、沈甲支付律师费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。 原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，作出判决：一、沈乙、沈甲于判决生效之日起十日内协助办理将上海市浦东新区胜利路30弄某号某室房屋的产权过户至朱某名下的手续；二、朱某于办理房屋产权过户登记之日支付沈乙、沈甲购房尾款人民币1万元；三、驳回朱某的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,550元，减半收取计3,775元，由沈乙、沈甲负担。

二审【案号：上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第1005号】本院认为，被上诉人朱某主张上诉人沈甲与被上诉人沈乙协助其办理涉案房屋的过户手续，因此不仅需要对被上诉人朱某与沈乙之间签订的转让协议的效力进行审查及认定，同时也需要对涉案房屋的权利状况进行必要的审查和认定，作为转让协议效力认定后果的处理依据。双方在二审审理中才确认涉案房屋权利受限的事实，且该节事实发生在被上诉人朱某起诉本案之前，被上诉人朱某在一审审理中并无针对房屋权利受限而提出诉讼请求，故在涉案房屋的抵押权尚未涤除的情况下，即便认定转让协议有效，支持朱某主张办理过户手续的诉讼请求，则仍存在履行方面的障碍，故在抵押权尚存续的情况下，被上诉人朱某要求上诉人沈甲及被上诉人沈乙协助其办理涉案房屋的产权过户等诉讼请求，本院难以支持。原审法院在未查明涉案房屋权利情况下所作的判决欠妥，故本院予以纠正。考虑到双方对该节事实的遗漏均负有责任，故本院对一审、二审案件受理费确定由各方分担。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第250号民事判决；二、驳回被上诉人朱某原审诉讼请求。 一审案件受理费人民币3,775元，由朱某负担；二审案件受理费人民币7,550元，由沈乙、沈甲各半负担。 本判决为终审判决。

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