卖房未及时通知租户，被判承担违约赔偿责任

【引言】

多年承租的房屋，快到期的时候才发现房主早就将房子卖与他人。为了维护自己的合法权益，租户将原房主与现房主诉至法院主张违约责任，最终诉求被法院支持。

【案情简介】

案由：房屋租赁合同

原告：马女士

被告：某公司、梁某

2007年起，马女士租赁某公司商铺从事经营活动，约定年租金6万元，租期8年。同时，在租赁合同中约定，承租人租赁期间，若出租人转让房产的应当提前一个月书面同时马女士。2014年，马女士得知，自己租赁的商铺，某公司已于2008年出售给梁某，并且办理了房屋产权变更登记手续。马女士遂诉至法院要求某公司以及梁某承担连带赔偿责任。

【杨志峥律师说】

本案中，马女士作为房产的承租人，具有优先购买权。某公司作为出租人，在转让房产是，应当履行通知义务。而某公司没有按照约定履行通知义务，应当就自己的行为承担违约责任。

我国《合同法》第二百三十条明确规定：

“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

近些年年轻租房人群逐年增加，随之而来的房屋租赁争议也越来越多。依据法律规定，房屋租赁人对租赁房屋享有优先购买权，但是实践中优先购买权没有受到应有的重视，许多房屋所有人认为房屋是自己的，可以随意处分，租赁人无权干涉其房屋买卖活动。优先购买权是对出卖人所有权行使设置的一个合理的负担，具有合理性和正当性，业主在房屋交易的时候要充分予以重视，否则由此造成的损失需要责任人进行赔偿。即使自己的房屋，买卖也不能太任性。

尽管优先购买权在法律中规定了很长时间，但是关于优先购买权受侵害时如何赔偿，法律并没有明确的规定。根据我国法律规定的基本理念，民事赔偿以填补损失为基本原则，对于因为优先购买受到侵害引起的损害赔偿，应当根据当事人的实际损失情况进行合理判断，本案中依照租赁合同中的违约责任标准进行裁判较为合理，既符合当事人的心理预期，也符合当事人对合理损失的基本判断。

【本案结语】