涉案房产被法院强制执行时，该如何处理房屋上的 租赁关系？

转自：左券律所 刘浏

近年来，法院在对涉案房产进行查封、拍卖时，经常遭遇房屋承租人的干扰和阻碍，这其中既有根据买卖不破租赁原则合法主张自身权利的情况，也不乏与被执行人恶意串通、虚构租赁法律关系对抗法院执行的，相关的执行异议之诉也越来越多。那么，在涉案房产被法院强制执行时，如何处理房屋上的租赁关系？

一、买卖不破租赁原则

《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是为出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，因此，对于承租人而言，租赁权是基于租赁合同产生的对他人所有之物，进行排他性的占有、使用和收益的权利，其本质上属于债权。基于债权的相对性，承租人原则上只能对出租人主张权利。但随着经济的快速发展，以及所有权观念由偏重“所有”向偏向“利用”的转变，民法逐渐重视并强化对承租人法律地位的保护。相应的，民法确立了“买卖不破租赁”的原则，旨在保护处于弱势地位的承租人的合法权益，维持租赁关系的稳定。

具体到我国而言，《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，此规定使得租赁权具有了对抗物权的效力，由此引申出“买卖不破租赁”原则。此外，《担保法》第四十八条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”的规定，《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定同样是这一原则在我国法律的体现。因此，根据该原则，租赁期内即使租赁物的所有权发生变动，租赁物上的原租赁关系继续有效。

二、执行中对租赁关系的处理

房产执行过程中，普遍遇到的情况是抵押权与租赁权并存、查封物上设有租赁，这些情况并不是都能够适用“买卖不破租赁”原则，关键还在于租赁权设立的时间节点。

1、租赁权设立于房产抵押、查封之前

（1）先租赁后抵押

《物权法》第一百九十条明确规定了订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，《担保法司法解释》第六十五条进一步说明抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。从这两条规定来看，承租人在房屋抵押前已经承租的，则其租赁合同效力不受到抵押权实现的影响。

（2）先租赁后查封

同理，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》明确要求，不动产承租人主张租赁权必须在人民法院查封之前占有不动产。其中，第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，说明不动产承租人的承租人在法院查封之前已签订了书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人取得了该不动产的租赁权，此租赁权具有对抗受让人的法律效力。人民法院在执行不动产时，应当依法保护不动产承租人的合法权益，法院在租赁期内保留租赁权进行拍卖，并在拍卖公告中予以权利负担披露。

所以，租赁权设立于房产抵押、查封之前的，适用“买卖不破租赁”原则，租赁关系在合同期限内继续有效。但是，必须明确该原则只保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物所有权的变动而受影响，不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间发生物权变动，否则便是对所有权的过分限制。因为物权变动既可以基于法律行为的发生，也可以基于公法行为（如征收、征用、拍卖、变卖等）的发生。即便承租人对执行财产享有的租赁权真实、合法、有效，也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置，但可以向法院主张在处置租赁物时对租赁关系予以披露，或向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权、优先购买权和参与竞价权。

2、租赁权设立于房产抵押、查封之后

（1）先抵押后租赁

房屋抵押之后再出租的，承租人的租赁权不可对抗债权人的抵押权。《物权法》第一百九十条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《担保法司法解释》第六十六条进一步说明“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。因此，租赁权不得对抗登记在先的抵押权，即承租人不得以抵押物上存在租赁关系为由妨碍债权人抵押权的实现。同时，根据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，若承租人不妨碍抵押权的实现，租赁关系的存在对抵押财产的价值或变现（实际上有时租赁关系的存在反而可能为抵押财产带来增值）不产生任何不利影响，除去租赁权既不应该也没有必要，法院此时应当对抵押财产进行带租拍卖；若房屋存在租期较长、租金偏低等情况，明显成为了影响抵押物的价值和变现的重要因素时，租赁权的存在对抵押权的实现实际上已构成了不利影响，法院此时应当除去租赁权后再继续对抵押房产进行拍卖。

（2）先查封后租赁

对于法院已经查封后再出租的房屋，承租人的租赁权不能对抗法院在先的查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”该规定虽然没有否认处分行为的效力，但是承认了查封效力的优先性。山东省高级人民法院曾就查封物上租赁关系的处理问题请示最高人民法院，最高人民法院的答复要点为：“根据《查封规定》第二十六条，被执行人与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同。”该答复没有完全否定查封后再设立租赁关系的效力，明确了在危及查封目的的范围内排除租赁的效力，此时的租赁权不可对抗查封的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”因此，法律对这一情况规定的很明确，实践中争议也比较少。

所以，租赁权设立于房产抵押、查封之后，不适用“买卖不破租赁”原则，租赁权不具有对抗在先的抵押权、查封的效力。