房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同其自身固有的特征表现为：1.出卖人将房屋所有权转移给买受人买受人支付相应价款；2.房屋买卖合同属于有偿双务诺成合同；3.合同标的物为不动产的，所有权转移必须办理登记手续；4.房屋买卖合同是一种要式法律行为。

本期推送10例房屋买卖合同纠纷的裁判规则汇编，以供大家参考。

指导性案例

1.合同双方当事人经协商一致终止借款合同关系后建立的商品房买卖合同关系具有法律效力

【关键词】清偿债务；法律效力；审查

【裁判规则】借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

【适用法律】《中华人民共和国物权法》第一百八十六条

抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

《中华人民共和国合同法》第52条

有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

【来源】指导案例72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案，(2015)民一终字第180号，载《最高人民法院关于发布第15批指导性案例的通知》（法〔2016〕449号）。

【规则日期】2015.10.08

【法宝引证码】CLI.C.8726836

二

最高人民法院公报案例

1.当事人同时签订了商品房买卖和民间借贷合同，约定借款人未按期偿还借款，在该合同成立并生效下应认定有效

【关键词】商品房买卖；并存；禁止流押

【裁判规则】

1．双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下．应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。

2．借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

【适用法律】《中华人民共和国物权法》第一百八十六条

抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

《中华人民共和国担保法》第四十条

订立抵押合同时抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

【来源】朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案，载《最高人民法院公报》 2014年第12期（总第218期）。

【法宝引证码】CLI.C.3697733

2.商品房买卖合同中，既约定逾期交房和办证违约责任，又约定开发商承担逾期交房和办证的，开发商应按约定承担多项违约责任

【关键词】房屋买卖合同；逾期；违约责任

【裁判规则】

商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。

【适用法律】《中华人民共和国合同法》第三十九条

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

《中华人民共和国合同法》第四十条

格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

【来源】周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案，载《最高人民法院公报》 2016年第11期（总第241期）。

【法宝引证码】CLI.C.8643339

3. 公有住房出售人与买受人约定的禁止买受人实施有碍楼房安全的行为的条款，未限制买受人的正当权利，因此是合法有效的

【关键词】公有住房；所有权；限制；合法有效

【裁判规则】

一、建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部位行使所有权四项权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部位行使权利。

二、公有住房售出单位对公有住房的共用部位承担着维修责任。售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部位安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，因此是合法有效的。

【适用法律】《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。

【来源】郑州二建公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案，载《最高人民法院公报》 2006年第11期(总第121期)。

【法宝引证码】CLI.C.66769

4.房屋买卖合同中，当事人约定的合同目的不能实现，则可依据合同法有关规定解除合同

【关键词】房屋买卖合同；合同目的；解除合同

【裁判规则】

当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目的之客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规制范围。如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现解除合同。

【适用法律】《中华人民共和国合同法》第九十四条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

【来源】张俭华、徐海英诉启东市取生置业有限公司房屋买卖合同纠纷案，载《最高人民法院公报》2017年第9期（总第251期）

【法宝引证码】CLI.C.9818157  

5.判定一房二卖合同履行情况，可从合同的缔约真实性、合同效力、履行情况等方面入手

【关键词】合同效力；缔约真实性；合同义务履行

【裁判规则】

处理一房二卖情况下的合同履行问题，可从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、讼争不动产的占有事实、预登记情况等方面加以评判。

【适用法律】《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条

当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

【来源】遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组诉遵义明顺房地产开发有限责任公司等商品房买卖合同纠纷案，载《最高人民法院公报》2018年第12期（总第266期）

【法宝引证码】CLI.C.67642858