拆迁安置房买卖纠纷案例提示

拆迁安置房的出售价格因为低于同档市场价格水平，所以吸引不少购房者的注意，而实践中因为此类房屋的交易所引发的纠纷也不在少数，现就笔者所代理的该类型案件的裁判思路汇总如下，望购房者在购买此类房屋时可以积极防控风险，并在诉讼发生时可以积极维权：

案例类型一

原告经中介介绍购买被告房屋后，到政府统一办证时，被告按规定办理拆迁安置房屋的产权登记，但因房屋涨价，且原告早已在房屋交付时全部支付购房款，对被告没有任何约束与限制，所以被告以当地习俗为由要求数万不等的签字费，一旦双方无法协商一致，原告不得不起诉要求被告协助办理过户手续。

律师评析：

这是拆迁安置房屋买卖合同纠纷当中最为典型的纠纷之一，法院胜诉裁判的审查要素为：第一出卖方是否有所有权与处分权，；第二目前拆迁安置房的产证办在谁名下。如果原被告双方在签订房屋买卖合同时被告有权处分，且安置房的产权证登记人也是被告，在这种情况下原告要求被告协助过户的请求一般会得到法院支持。

案例类型二

原告经中介介绍购买被告房屋后，到政府统一办证时，被告为得到签字费故意拖延不办理拆迁安置房屋的产权登记，只有当原告满足了被告的签字费要求后才同意办理新证，在这种情况下原告有时会不得不退让。

律师评析：

像这一类型案件起诉至法院后，主要涉及两个法律问题需要处理，第一：因新产证未办，所以关于被告是否为法律上的有权处分人，需要律师对被拆迁房屋的原始产权登记进行调查取证，如登记人为被告，则可以确认被告为合法的处分权人，第二：因过户的前提是诉争房屋需符合办证条件，如经调查确定已符合办证条件，即已办理初始登记，则原告的诉请符合法律规定的过户条件。

案例类型三

原告经由中介购买被告房屋后，全部购房款交给中介，中介将钥匙给原告，原告入住房屋居住使用，至过户时被告却声称自己未收到合同上的全部款项，因此拒绝过户，而原告确实不能提供购房款收据。

律师评析：

在这种情况下，法院在处理时一般会保护善意买受人的合法权益，被告与中介之间的纠纷不能损害原告的合法权益，同时如果出卖方在出卖房屋后从未对房款问题提出异议，法院一般根据常理推定房款已支付，支持原告诉请。

案例类型四

原告购买被告房屋后，在办理过户时或过户前被告死亡，致使原告过户手续无法完成。

律师评析：

在这种情况下原告通过法院起诉处理的效率会更高，法院在审查通常要素的基础上，如果审查认定诉争房屋已符合办证过户条件，且合同签订主体无处分权暇疵，则判决出卖方的法定继承人配合办理过户。

案例类型五

原被告双方签订房屋买卖合同时房屋尚未建造或未完工交付，至房屋符合交付条件时被告不予配合办理交房，导致原告无法取得房屋。

律师评析：

这种情况下原告比较被动，因为房屋的交付必须要有被告的配合，无其配合，不能完成房屋交付，同时交付房屋时一般需要向拆迁办支付房屋补差款，法院在处理该类案件时，如果审查下来确实需要支付补差款，法院会认为房屋尚不符合交付条件，驳回原告起诉。即使会支持原告的诉请，原告也要因此超出合同约定之外额外支付房款，因此购房者在签订此类合同时应做足文章，并对合同交易条款进行科学设置，以防被动局面发生。

上述案件仅为典型性案件汇总，其实很多案件在处理过程中会涉及更多的法律问题，如被告的处分权缺失，包括被告无处分权，子女出卖父母的房屋，只有配偶一方签字等特殊情形，认定时法院会结合实际占有使用情况、出卖时原告是否无法准确获悉产权情况，同时根据市场交易的稳定性及诚信原则进行综合审查。

综合所述，笔者认为在购买拆迁安置房屋时需谨慎为之，并在合同签订时作好法律上的准备工作，以防各类风险的发生及发生纠纷后有效的维权，必要时可委托律师全程参与。