杨大伟主任
服务地区：上海
擅长：涉外纠纷、婚姻家庭、劳动纠纷
杨大伟主任律师亲办案例
买卖合同无效案
来源：杨大伟主任律师
发布时间：2019-02-28
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【案件简介】
栗某单身，由于年龄大、生活不能自理，于是找了一名保姆司某。司某勤劳质朴，得到了栗某的信任。2003年10月17日，栗某叫来司某说道：“我年事已高，记性不好，现在在我这里有两个房产证，现在就麻烦你帮我保管”。司某欣然答应。2004年4月17日，司某的儿子住院，需要3万元的医药费。司某几天未能入眠，自己这几年省吃俭用当保姆存下的钱也就几千元。情急之下，司某想起代栗某保管的房产证，经过一番思想斗争，司某决定背着栗某把栗某留给儿子的房子卖了，等以后有钱了再把房子买回来还给栗某。于是，司某伪造买房委托书将房卖给了第三人黄某,由于黄某看司某急着用钱，便故意压低价格比市价少支付了差不多三分之一的价钱。
2016年8月，栗某儿子栗小某回国。当栗某问及房产证时，司某向栗某坦白了自己私自出卖房屋的事实。得知此事之后的栗小某便找到黄某多次协商，但均未果。
2016年8月，栗某儿子栗小某回国。当栗某问及房产证时，司某向栗某坦白了自己私自出卖房屋的事实。得知此事之后的栗小某便找到黄某多次协商，但均未果。
无奈之下，栗小某找到靳律师，了解案情后，建议栗小某起诉黄某，要求确认司某和黄某之间的买卖合同无效，让黄某返还房屋。栗小某对靳律师的解答十分认同，于是委托代理其进行诉讼。于2016年11月13日向法院提起诉讼，要求确认司某的卖方行为无效，黄某返还房产。
【审判结果】
人民法院经审理后判决：司某与黄某的买卖行为无效，黄某返还栗小某房屋。
【律师点评】
上海房产纠纷律师案件点评：本案是一件无权处分人处分他人房产最终被法院确认无效的案件。本案中，司某伪造委托书并擅自处分栗小某的房产的行为系无权代理。本案之所以栗小某的诉讼请求可以得到支持，主要是因为第三人黄某，即本案的被告在购买房屋时不构成善意取得。
根据我国《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；
除法律另有规定外，同时符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
(二)以合理的价格转让；
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
本案中，黄某在买卖房屋时以明显低于市场价格的房价买下房屋，其行为不构成善意取得，倘若黄某在购买房屋时支付了合理的对价，即使司某是无权处分人，黄某依然可以取得该房屋。因此，上海房产纠纷律师提醒各位当事人，遇到了涉及大额财产，不动产交易或者诉讼时一定要寻找一位专业、资深的房产律师，以免使自己的合法财产权益受到损失。
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LAWYER INFORMATION
律师信息
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律师姓名：杨大伟主任
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执业律所：上海市华荣律师事务所
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职 务：主任律师
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