1、是否属于借名买房司法裁判观点

【案例】（20X7）津0X民终XX17号

       本院认为，关于上诉人与被上诉人之间构成委托买房还是借名买房一节。本案诉争房屋由原东福里××排××号平房拆迁安置而来。被上诉人主张原东福里房屋系其借用上诉人的名义出资购买，为证明其主张被上诉人提供了原东福里房屋承租人牛某的证人证言、上诉人与被上诉人签订的协议书、被上诉人持有的房屋拆迁补偿安置协议、房屋认购协议、定向安置经济适用住房资格证明、交付房款和差价款凭证、选房证以及采暖费、燃气费、物业费单据等证据，结合被上诉人在原东福里房屋实际长期居住，并在诉争房屋也实际居住至今并支付相关房款费用的事实，足以证明被上诉人系原东福里房屋和诉争房屋的实际购买人，上诉人与被上诉人之间系借名买房关系。上诉人主张原东福里房屋和诉争房屋为其委托被上诉人购买和办理相关手续，但其购房过程、房款支付以及委托办理情况均没有提供充分的事实和证据予以证明。因此，上诉人提出的其与被上诉人之间为委托买房而非借名买房的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

【审查要点解析·拓展】

（1）从借名买房的原因和动机看。如购房资格、住房条件等；

（2）从借名买房的合意看，需证明存在合意；

（3）从购房款支付情况来看，是否存在相应支付凭证及陈述；

（4）从诉争房屋的居住、使用、控制情况看，如居住事实、出租租金收取及其他相关证据；

（5）从诉争房屋的相关证件、凭证的持有、保管情况进行查证。

22、借名买房效力问题司法裁判观点

【案例1】（2XX5）鄂恩施中民终字第00XX3号-有效

       法院认为，双方借名购房行为效力认定问题。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和《经济适用住房管理办法》对经济适用房购买资格作出了一定限制，但是并未绝对禁止经济适用房转让，在符合一定条件并交纳税费之后，经济适用房是可以上市交易。即无购房资格人员因他人转卖而取得经济适用房并未被上述文件禁止。且上述文件在效力层级上均不属于行政法规，双方之间的借名购房行为只是违背了管理性规定，并不能评价为违反法律法规的强制性规定。本案双方的民事活动是否损害国家或社会公共利益，应结合实际情况作个别具体判断。本案上诉人王*在当时并无购买经济适用房的实际意愿，被上诉人陈XX夫妇为赡养老人、抚养小孩、改善居住环境购买诉争房屋用于自住，并非用于投资或投机，其行为不能认定为存在非法目的。故该借名购房行为并不具有法定合同无效的事由，对于借名购房的约定在双方当事人之间具有约束力，陈XX母女依据原双方购房时的合意居住在诉争房屋内并无不当。且现在被上诉人陈XX及原审第三人王XX作为城市低保户，在诉讼期间，其已经取得了购买经济适用房的资格，亦无证据证明其已经购买了其他经济适用房，现除诉争房屋外尚无其他地方可居住，一审未予支持上诉人王*腾退房屋、返还原物的诉讼请求与国家保障城镇低收入者住房的房管政策并不背离。

【案例2】（20XX）三中民终字第14XX9号-无效

       法院认为，根据高XX与庄XX签署的说明，并结合涉案房屋购买手续的办理，房屋交付以及实际居住等情况，能够认定高XX与庄XX之间存在借名购买经济适用住房的合同关系，但经济适用住房系政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。高XX并不具备购买经济适用住房的条件，其与庄XX之间关于借名买房的合同关系违反了相关政策、法规的规定，且损害了社会公共利益，故应属无效。基于此种情况，高XX要求确认涉案房屋归其所有并要求庄**为其办理过户手续，没有依据，法院不予支持。关于合同无效的其他法律后果，双方可另行主张权利。

【审查要点解析·拓展】

1.非绝对禁止经适房转让。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和《经济适用住房管理办法》对经济适用房购买资格作出了一定限制，但是并未绝对禁止经济适用房转让，在符合一定条件并交纳税费之后，经济适用房是可以上市交易。

2.借名买房未违反效力性强制性规定。即无购房资格人员因他人转卖而取得经济适用房并未被上述文件禁止。且上述文件在效力层级上均不属于行政法规，双方之间的借名购房行为只是违背了管理性规定，并不能评价为违反法律法规的强制性规定。

3.是否有效取决于是否损害国家利益或社会公共利益。（根据实际情况）本案双方的民事活动是否损害国家或社会公共利益，应结合实际情况作个别具体判断。A购房目的本案上诉人王辉在当时并无购买经济适用房的实际意愿，被上诉人陈XX夫妇为赡养老人、抚养小孩、改善居住环境购买诉争房屋用于自住，并非用于投资或投机，其行为不能认定为存在非法目的。B实际收入、住房情况。且现在被上诉人陈孝敏及原审第三人王XX作为城市低保户，在诉讼期间，其已经取得了购买经济适用房的资格，亦无证据证明其已经购买了其他经济适用房，现除诉争房屋外尚无其他地方可居住，一审未予支持上诉人王XX退房屋、返还原物的诉讼请求与国家保障城镇低收入者住房的房管政策并不背离。

03

主要规范

1.最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）（法释〔2016〕5号）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

2.《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第三十条第三款，购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

3.《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）

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