新闻链接：花4000元/平的价格精装修 地板多处鼓起 玻璃摇摇欲坠 有的房门成狗洞 装修公司称年前没时间整改

年前，李女士新买的房子精装修工程即将完工，可当她去验收时，发现多处装修质量问题。装修公司却称年前没有时间去整改了，年后再说。这就意味着，原本想在新房里过新年的愿望落了空，还要糟心地面对装修得一塌糊涂的房子和装修公司傲慢的态度，担心即使年后仍然整改不好怎么办……

已经买了房的你，是否有过类似的经历？正计划买精装修房的你，是否想知道如何避开精装修房的陷阱？

精装修房以次充好、偷工减料，看上去很精美、实际用料堪忧、品牌偷梁换柱等问题长久以来一直遭人诟病。但这些情况只能通过加强装修市场的监管、加大处罚力度来改善，不属于我们普法工作中讨论的范畴。我们今天只谈其中的法律陷阱，以便在您签订购房合同时能给您提个醒，将来万一权利被侵害时也有个维权的依据。

问题一：开发商承诺所售的“精装修房”是什么？一定是装修完毕后再给您交付房屋吗？

笔者曾经就接到过类似的咨询。当事人一口咬定当初开发商承诺的就是在某年某月某日交付精装修房。可合同约定的时间去收楼，发现房屋是精装修房。他准备要请律师维权，要求退房并索赔。

可是且慢，笔者让他自己在《商品房买卖合同》中找交房标准是“精装修房”的条款，他找了两天都没找到。笔者却给他指出了交房标准为“毛胚”的条款来。然而该当事人称：他与开发商还签订了另外一份合同的，那份合同上约定了交房标准为精装修。笔者看了他所谓的“交房标准为精装修”的《装修工程施工合同》，上面对房屋装修确实做了一些概括性的约定。但是，这份合同中的对方当事人（即施工方）已经和开发商不是同一家公司了。也就是说，开发商只交付毛胚房，至于装修工程和相关责任，已经不由开发商来承担了。

从这个当事人的情况可以看出，很多购房人对“精装修房”的认识有着很大的误区：以为开发商承诺的“精装修房”就是把房子建好、装修好后才交付的“交钥匙”工程。而开发商一般代表着实力。尤其是大的开发商，当他们承诺卖给我们的是精装修房时，人们一般都会认为装修质量就有了保障。

可实际的情况是：您弄混淆了“精装修房”与“全装修住宅”的区别。请看以下规定——

建设部于2002年颁布的《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房[2002]190号）

1.1.2规定：“商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。”

1.1.4规定：推行装修一次到位的根本目的在于：逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房；规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序。坚持技术创新和可持续发展的原则，贯彻节能、节水、节材和环保方针，鼓励开发住宅装修新材料新部品，带动相关产业发展，提高效率，缩短工期，保证质量，降低造价。

1.2.1规定：住宅开发单位必须更新观念，建造全装修住宅，做到住宅内部所有功能空间全部装修一次到位，销售成品房的价格中包含装修费用，并应在商品房预售合同中单独标明装修标准。

从该规定可以看出，人们观念中所认为的开发商“交钥匙”工程，其实应该叫做“商品住宅装修一次到位”，简称“全装修住宅”。也就是说，开发商偷梁换柱地使用“精装修房”这个词来混淆概念了。

因此也就得出了“精装修房”的第一个法律陷阱：欺诈购房者，承诺交付“精装修房”，却在合同中约定交房标准为毛胚房。同时再让购房者与其他装修公司签订所谓的“精装修房合同”，撇清与装修工程有关的责任。

而第二个陷阱便是《装修工程施工合同》并非由购房者与装修的施工方平等协商而来，其上面的内容不可修改，约定过于笼统，很可能为索赔设置了不必要的障碍。所以这就引发另一个问题——

问题二：开发商这么做，对购房者来说有什么风险呢？

1、装修公司很可能资质、实力、信誉堪忧，甚至只是皮包公司。

购房者在与装修公司签订合同时，对该公司的情况并都不了解。购房者甚至是在收楼后才发现原来装修公司与开发商不是同一个法律主体。装修工程及其相关责任要由这样一个公司来实施和承担，若装修出了质量问题或者安全事故，其将很难负得起责任。很简单直接的问题是：向该公司索赔，即使赢了官司，能执行到钱吗？

2、装修公司狐假虎威，很可能会对购房者的装修要求置若罔闻。

“精装修”的施工合同实际上是开发商“捆绑销售”给购房者的，不是购房者与装修公司面对面、平等协商的产物，甚至就连装修款都包含在了购房款中，已经由购房者（或者银行）支付给了开发商。这就会造成装修公司在服务态度上唯开发商马首是瞻，却不一定会把购房者的装修要求放在心上。购房者甚至连“做不好我就不给你支付装修款”这样的筹码都没有了。很简单的道理：装修施工方不需要讨好你就能获得装修订单、拿到装修工程款，那么他为何还要对你的要求尽心尽力？比如上述新闻链接中李女士新房的“精装修工程”，哪怕合同约定的完工期已经届满，装修公司交不出合格的工程，其对李女士的要求也爱理不理，该放假放假去了。

3、装修合同约定不清，一旦发生问题，购房者主张权利困难重重。

如上所述，装修公司并不是购房者自己找的，甚至装修合同与《商品房买卖合同》一起捆绑签订，这就使得装修合同没有了磋商的余地，购房者没有了对装修合同中不合理、不完善、不清晰的内容进行补充、修改、完善的空间。这样的合同一旦发生争议，购房者还需要对相关约定的“真实意思”进行举证——而要做到这一点是很困难的。而上述新闻链接中的精装修合同，若双方约定了逾期交工的违约责任并且按天计算，恐怕装修公司也不会如此有恃无恐。

4、一旦精装修出了问题，开发商和装修公司很可能互相推诿。

房屋的建造和装修分开签订合同的后果是：房屋的建造质量问题由开发商承担责任的，房屋的装修质量问题则由装修公司承担责任。但当我们的房屋出现问题（比如漏水、墙面开裂等）时，普通人是很难判断到底该由哪个公司承担责任。这种情况下，购房者除了要面临被踢皮球的困扰，还会让举证工作趋向复杂。

问题三：购房者如何维权？

1、以欺诈为由进行诉讼的难度

诚然，开发商店大欺客，仗着其更清楚房地产市场和相关法律法规的“专业地位”，隐瞒“精装修合同”的陷阱，而其销售人员更是变本加厉地承诺开发商所售出的楼房是“精装修房”，故意不明示交楼条件为“毛胚房”，还误导购房者签订法律主体为其他公司的装修合同——这一系列行为已经构成欺诈。但是，欺诈行为一来难以举证，二来购房者自己没有看清楚合同内容，确实也存在过错。这种情况下能否以购房者明显处于弱势地位，开发商应当负有向购房者明示相关合同条款（如毛胚房交楼、装修公司并非开发商等）的义务为由，请求法院确认相关合同或条款的效力，目前还没有很明确的法律支持。这样的官司，势必会有不确定的诉讼风险。因此，要想避开“精装修合同”陷阱，最好的办法仍然是购房者在签订合同时仔细阅读合同，注意辨别。

2、追究开发商和装修公司的责任

在上述咨询案例中，当事人把装修款支付给了开发商，而装修合同却是与装修公司的签订的。很明显可以看出，开发商与装修合同并非没有关系。但如何去界定和处理三方的合同关系和合同义务，这可能需要在具体的诉讼中，通过证据来做出进一步的认定。

但无论如何，装修公司如果出现违约，则应承担违约责任，这是毋庸置疑的。购房者可以委托律师进行处理。

3、及时向相关市场管理者投诉或举报。

开发商在出售毛胚商品房时，在购房者不明知的情况下，向其捆绑销售“精装修合同”并且最终损害了购房者的利益。笔者认为这种行为，实际上限制了装修从业主体的市场竞争，装修公司不再以优质的工程质量获取客户的认同，而只需要与开发商“狼狈为奸”就可以获得订单，这不仅损害了购房者的利益，也损害了其他装修公司的正当利益。因此这种行为应当受到市场管理者的规制，建议购房者向工商等市场管理部门进行投诉。可惜的是，《反不正当竞争法》在2017年修改时删除了与“搭售”相关的规定；《反垄断法》中对于“搭售”的限制也仅仅是针对“具有市场支配地位的经营者”，不适用于开发商的情形；而《消费者权益保护费》对于“搭售”并没有明确的规定，而且，购房者是否属于“消费者”目前我国也还没有很明显的法律来界定，这就增加了法律适用的不确定性。因此，笔者希望相关的法律法规能够尽早完善。