农村房屋纳入城市规划区被拆迁是否一律按国有标准补偿？ |土地管理法修正案，对非集体成员购买村内房屋有哪些新规定？

原创： 京平拆迁律师 京平拆迁律师         1月3日

农村房屋纳入城市规划区被拆迁是否一律按国有标准补偿?

律师解答

涉及到城市规划区内集体土地的应当根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《征收土地公告办法》等有关法律法规所规定的程序实施征收，绝不可以模棱两可。

可以肯定的回答，国有土地上房屋或者城中村、城市规划区内的农村房屋征收，可以参照周边同类房地产市场价进行补偿，由有资质的评估机构评估确定价值。

法条依据：《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定：“征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿。征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”

此规定充分保障了原集体土地上房屋被征收人的合法权益，减少了不必要的纠纷。国有土地和集体土地，在法律上性质是不一样的，因此，对集体土地上房屋进行征收时，其补偿肯定是没有办法直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的。但是可以根据现实情况，如果房屋所在的土地已经纳入了城市规划区，那么按照农村集体土地来进行补偿，就无法保障被征收人的合法利益。因此，最高人民法院就规定，对于农村集体土地上的房屋在补偿时已经纳入城市规划区的，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准给予被征收人补偿。

结合最高法院的裁定文书，在实务中，应重点关注以下内容：

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款中规定的集体土地上房屋纳入城市规划区后可以要求按照国有土地上房屋征收补偿标准进行安置补偿，需要同时满足以下几个条件：

1、首先对集体土地单独进行征收为国有，没有对上面的房屋进行征收；

2、未对被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿；

3、若干年后，该房屋所在地被纳入城市规划区，按照最高院判例，一般不得低于两年时间。

遇到实际的案件具体情况要具体操作，有不同的维权策略，切忌照搬法条。

土地管理法修正案，对非集体成员购买村内房屋有哪些新规定?

京平律师答

首先，我国目前还没有出台新的土地管理法。2018年12月23日~29日，《土地管理法修正案(草案)》提请十三届全国人大常委会第七次会议进行初次审议，但还未通过。而且从草案内容来看，此次修法仍将禁止在集体建设用地上进行房地产开发，对楼市供地格局影响不大。

所以，对于本问题的回答，仍旧需要依照之前生效实施的法律法规来回答。

不是本村户口，购买农村房屋的买卖合同效力问题有以下几种观点：

1、城市居民不能购买农村宅基地房屋。根据现行《土地管理法》第八条第二款、第六十三条规定、1999年5月6日实施的国办发[1999]39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条、2004年10月21日国发[2004]28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、2007年12月30日，国务院办公厅发布了国办发[2007]71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》、2008年12月3日法发[2008]36号《最高人民法院印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》，指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，房屋买卖必然涉及宅基地买卖。因此，城镇居民购买农村房屋的买卖合同因违反法律法规的强制性规定，应认定为无效。

2、片面肯定说。一般不支持城镇居民到农村购买土地使用权、房屋产权等。但是，经农村集体经济组织同意、批准，经卖房人同意签订买卖合同的，只要实际居住占有、付清价款的，应当认定为合同有效。

3、以认定无效为原则，以认定有效为例外。北京二中院相关判决中认定，应当全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行拆迁补偿；判决返还、腾退房屋同时注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。