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说说有关车库的法律问题

作者:吴晓香 来源:找法网 日期:2019年02月09日

  

我们在房屋买卖交易中经常将考虑重点放在房屋上,比如合同对定金、首付款、尾款、交房过户时间以及户口等问题进行磋商及约定,有时却忽略了对车库进行合同约定。今天就和大家聊聊车库交易过程中可能会发生的法律争议事项。

先从常熟市人民法院发布的一个真实案例开始:原告王某夫妇从李某夫妇处花400多万购得叠层别墅一套,双方签订房屋买卖合同,合同未对车库进行约定,事后,王某夫妇要求李某夫妇将车库所有权一并转移,但李某称车库不在合同内容中,王某夫妇如若需要,应当另行购买。原告以为400多万的价格包括车库,双方协商不成,因此诉至法院。

本案双方争议焦点在于:在合同没有明确约定的情况下,车库是否应当随房屋一并转让?法院认为:一般来说,从物应当随主物一并转移。但车库能否认定为房屋的从物?根据《物权法》的规定,“车位车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”,该规定明确了车位归属的约定方式,在卖方不承认车库随房屋一并出售的情况下,难以充分证明车库归属;另一方面,根据当前市场行情和交易习惯,车库往往是作为独立物品出售,且在车多库少的背景下,车库更是热门,动辄数万、乃至十数万的车库,也难以认定为从属物,所以该案对原告极为不利。因此作为买方,在购买房屋特别是在购买别墅时,别忘了约定车库交易条款,以防争议发生。

另外需注意的是:据笔者了解,目前昆山市不动产交易中心规定:车库不能单独过户,必须与同一小区的房屋一并办理过户,也就是说单买一个车库是无法办理过户的。

    接下来再说说车位的问题,大家都知道目前高档住宅的车位使用权出售价格是火箭式上涨,价格高的离谱,但不买又怕停车难,但笔者发现即使是买了车位,停车还是难,到底难在哪里呢?原来是有些开发商为了在有限的空间获得极可能大的利益,选择将车位尺寸缩水,特别是车位宽度。笔者前不久也有过亲身体验,而合同对车位尺寸并未约定,无意中在网上搜索了一下,发现类似情况不少,尺寸缩水后,如果一辆车已经停进停车位,那么另外一辆车想停进去,就需要很高的车技。如果两辆车都停进停车位后,车门根本就打不开,如果旁边是柱子或墙壁,那停车更是难上加难,如若司机还是个刚拿驾照的新手,车辆碰擦估计在所难免。

那么停车位的尺寸有无标准?根据建设部《汽车库建筑设计规范》微型车总长3.5米、总宽1.6米,小型车总长4.8米、总宽1.8米。《汽车库建筑设计规范》同时又规定,微型汽车和小型汽车间横向净距是0.6米。这样一算,微型汽车和小型汽车的停车位标准宽度分别是2.2米和2.4米。

笔者认为,从合同法的角度,开发商所提供的车位应能满足业主正常使用需要,也就是说能够合理停放车辆,在车位尺寸不达标的情况下,导致刮擦或无法正常开车门,而开发商又解决不了,这个时候,就可以视为无法实现合同目的,可以解除合同。如果车位尺寸虽小于《车库建筑设计规范》的规定,但是还可以停车使用,也不妨碍周边车辆的正常通行,只是增加了停车难度(相较周边车位),那么,合同目的(合理使用车位)还是可以实现的。但此种合同目的可以实现,并不代表车位没有问题(或者说瑕疵)。最起码,因为开发商的车位导致停车难度增加,属于合同义务的瑕疵履行,综合考虑合同履行、双方过错、预期利益等综合因素,业主有权要求开发商弥补信赖利益损失(损失金额大小由法院裁定)。       

   经过以上的阐述,你是不是也想量一下自家的车位是否达标!如果您觉得本文不错,欢迎分享到您的朋友圈。

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