夫妻一方私自卖房是否合法有效？

本期导读

在房屋买卖合同纠纷中，经常出现夫妻一方在未经配偶同意的情况下私自出售夫妻共同所有的房屋。那么这种卖房行为是否合法有效？配偶和买方的利益又该如何权衡呢？我们通过案例简单分析一下。

案例简介

郑州市民张某（男）和李某（女）为夫妻，婚后购买一套房产登记在张某名下。2016年8月初，见房价持续上涨，张某便决定将该房产卖掉，为避免李某阻挠，张某私下与不知情的孙某（买方）商议房屋买卖事宜，张某告知自己未婚，并向孙某出示了房产证原件，孙某相信张某为该房屋单独所有人，与其商定价格并签订合同，支付购房款，并顺利过户。后直到孙某要求入住，李某才得知此事，埋怨张某卖的价格太低。李某以张某卖房未经自己同意为由诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效。

法院经审理，驳回了李某的诉讼请求。

律师分析

1、夫妻一方私自卖房是否合法有效？

我国婚姻法解释三对夫妻一方私自卖房的效力进行了明确规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

也就是说，夫妻一方私自卖房符合法定条件的，即为有效。条件有：（1）买方购买时是善意的；（2）合理价格；（3）完成过户。

何为善意？即买方尽了合理的注意义务，在上述案例中，买方孙某根据卖方张某出示的房产证，有理由确信张某对该房屋单独所有，且无法获知张某的真实婚姻情况，因此张某有合理的信赖依据，应推定为善意。

何为合理价格？这里的合理价格是指不过分低于市场价格，价格不至于低至社会民众所能理解的变卖、“贱卖”的程度。

2、夫妻一方私自卖房有效的，配偶应如何保护自己的权益？

首先需要明确的是，尽管符合法定条件的，夫妻一方私自卖房行为有效，但所得价款依然是夫妻共同财产。如果出售房屋的一方私藏卖房款，拒不用于家庭生活的，给配偶造成损失的，法律对此有救济途径：（1）可以要求分割夫妻共同财产；（2）离婚时可以要求损害赔偿。

3、夫妻一方私自卖房无效的，买方应当如何保护自己的权益？

因卖方原因导致合同无效的，卖方可以要求赔偿损失。

小编提醒

夫妻一方私自卖房会导致夫妻内部的财产关系和外部的房产交易秩序产生冲突，在权衡两者的价值时，在不严重违反诚实信用、公平等原则的前提下，更重要的是维护市场交易秩序。