今天要谈的长租公寓仅指：没有自主房源的中介机构（下称“二手房东”），以与业主签订一手租赁合同或者获得业主授权的方式获得房源，再由二手房东转租给承租人，并与承租人签订二手租赁合同的情形。很多情况下，二手房东对这些房源有一定的管理权和处分权，比如简单装修、对承租人自主定价等。只要业主同意，这些简单的管理和处分本身并不存在问题。

那么问题出在哪里呢？

现在此类长租公寓往往要求承租人贷款，甚至必须使用贷款来支付租金。而承租人则按月还贷款。在中介要求承租人一次性付清半年或者一年房租的情况下，承租人没有能力支付时，也会被推荐使用贷款，承租人再按月偿还贷款。问题更严重的情况还有：二手房东在未告知承租人的情况下，擅自拿着承租人的身份材料向第三方借款。承租人以为自己支付的是租金，其实是偿还贷款。（也许你要问，二手房东擅自拿着承租人的身份材料向第三方借款，难道不是无效的吗？有时未必如此。承租人使用APP平台建立租赁关系的情况下，承租人无意中点击的哪个按键，很可能就隐含着授权，同意二手房东代为办理贷款。） 

看起来，同样是按月支付，支付租金和偿还贷款并没有太大的差别。但实际上，租金和贷款的区别还是很大的，这也使得此类长租公寓的法律风险变得尤为突出。

对业主的风险

承租人用贷款来支付租金，则意味着二手房东其实已经一次性收取了租赁期限内的全部租金。然而，二手房东却往往只是按月向业主支付租金。从目前已经出现的情况来看，有中介在一次性收取了租赁期限内的全部租金后，就拿着这笔钱跑路了。或者用这笔钱获取更多的新房源，然后用新房源的贷款来支付老业主的租金。当雪球越滚越大时，这个长租平台就爆仓了，二手房东也人去楼空了。 

这种情况下，就会出现：业主没有收到房租，而承租人已经付清了租金的现象。

业主想向承租人收租金，承租人说：我的房租已经交完了，或者我每月都在交房租（实际上是交给贷款公司/银行，房东拿不到钱），你凭什么还来收租金？

收不到租金，那业主收房总该可以吧？还是那个问题：承租人租金都交完了，业主凭什么还要求承租人再交租金？ 

这时候法律是怎么认定和处理的？那就要看各方的证据材料了。 

如果承租人与二手房东的二手租赁合同的期限并未超过业主与二手房东签订的一手租赁合同的期限，那么承租人与二手房东的租赁合同有效。二手房东作为业主的代理人或者经过业主同意的转租方，其代表业主收取房租的行为也是有效的。因此，在二手房东未把房租交给业主的情况下，业主只能向二手房东追讨租金，而不能要求承租人再付租金，更不能收房。 

如果承租人与二手房东的二手租赁合同期限超出了业主与二手房东的一手租赁合同期限，那么超过部分无效。这意味着什么呢？

对承租方的风险

在二手房东无权转租的情况下，承租人与二手房东签订的二手租赁合同是无效的。具体到超期限转租的情况，二手租金合同期限超出一手租赁合同期限的部分其实就是没有业主授权，当属无效。比如业主与二手房东的一手租赁合同期限只到2019年6月30日，而承租人与二手房东的二手租赁合同期限是签到2019年12月31日的，那么从2019年7月1日起到2019年12月31日止，这段时间的租金已经交纳了，或者贷款期限覆盖了这段时间。那么房东有权收回房屋，这时，承租人已经交纳的租金，恐怕只能找可能已经跑路的二手房东要了。 

另一种情况是，即使二手房东没有跑路，但承租人想提前解约。这种情况下，如果租赁关系中没有“贷款”，直接办理退房手续即可。但如果有贷款，即使办理了退房手续，没有贷款人/出借人的同意，承租人作为借款人就有继续偿还贷款的义务——房子不住了，贷款还是要还。这就是长租公寓留人的手段！

如何规避风险？

这是老生常谈的问题。 

作为承租人，首先您当然要看清楚你所签订的每一份文件、弄清楚字面意思，如果字面意思与中介或者二手房东所说的不一致，就要求改合同。其次，作为承租人您应当要求二手房东提供有效的文件：比如业主的房产证、二手房东与业主签订的一手租赁合同，看清楚租赁物业的地址，看清楚二手房东是否有转租权，看清楚一手租赁合同期限到什么时候，再根据情况订立二手租赁合同，必要时应直接向房东核实情况。再次，提供给二手房东的身份证复印件应写清楚“仅用于租房，不用于申请贷款等其他用途。”最后，务必要求二手房东提供其身份证复印件，以便以后他跑路时，您至少可以向法院起诉。 

作为业主，一手租赁合同的内容最好咨询律师，以便保障您的权利，清楚您的风险在哪里。当然，再好的合同也无法防止二手房东违约（比如：跑路）。因此，您既然将房屋提供给二手房东进行管理、收租，就要承担相应的风险。您还可以与您的实际租客进行沟通，询问是否存在贷款的情形，询问中介/二手房东收取了多少租金等。如果中介/二手房东已经收取了长时间租金，却只是按月给你支付房租的情况下，您提前得知具体情况，加上一手租赁合同也支持您主张权利的情况下，您可以在二手房东违约前主张权利。

如果以上问题您无法解决，请咨询律师。