如今市场经济发达，不少公司和个人需要租赁房屋、物业用于经营。而就算是普通的打工者，也需要租房才能在大城市中立足。但房屋租赁市场鱼龙混杂，使得不少投资者或打工者在租房时如履薄冰，不小心就会掉到陷阱里。

尤其是，如今不少租赁物业都活跃着二手房东的身影，他们往往要求承租人一次性交纳半年甚至好几年的租金。然而，可能二手房东拿着这些租金和押金跑路了。又或者因为其他原因，您才承租来几个月的物业就出现租赁权纠纷。这些情况屡见不鲜。因此，租房应注意哪些问题，是当事人经常会问到的。

下面本人将通过一个案子来回答：如何查清租赁物业的权属来保障您的权利。

案情介绍：

2014年5月22日，出租人甲公司与承租人乙公司签订了一份《备忘录》，合同期约十年，双方约定了租金及管理费每两年递增10%；用电保证金200万元，承租人乙公司在免租期截止日起十日内向出租人甲公司支付一半，待出租人甲公司安装变压器容量达到8000KVA之日起十日内付清另一半；定金100万元，定金支付有效截止时间为2014年5月23日上午10点前。双方应于2014年6月8日前签订《租赁合同》，逾期则该定金失效，出租人甲公司不退还该定金。

2014年5月23日承租人乙公司将100万元定金汇入《备忘录》约定的银行账户。

2014年6月13日，承租人提出诉讼，请求法院判令：解除双方签订的《备忘录》；出租人甲公司返还定金2000000元及其利息。

一审阶段，承租人乙公司称：在签订《备忘录》之前，明确告知过出租人甲公司其承租案涉租赁厂房将用于建线路板厂，而出租人甲公司当时承诺案涉租赁厂房完全满足建线路板厂的条件。出租人甲公司否认这一说法，同时主张其并不知晓承租人乙公司承租厂房的目的。

2014年5月28日，承租人乙公司了解到案涉租赁厂房已纳入某市“三旧”改造计划，若做线路板厂肯定无法通过环评，并认为出租人甲公司故意隐瞒这一重要事实，故于同年6月6日向出租人甲公司发出解除《备忘录》的通知。出租人甲公司主张：其并不知晓案涉租赁厂房已纳入“三旧”改造计划，其并未欺瞒出租人甲公司，亦未收到承租人乙公司发出的解除通知，承租人乙公司要求解除《备忘录》无正当理由，且承租人乙公司未在约定时间签订合同，给出租人甲公司造成巨额损失，出租人甲公司有权没收定金。

一审法院审理还查明：1998年8月11日，案涉租赁厂房是以*家埔管理区的名义办理了《建设工程规划许可证》。案涉租赁厂房已纳入镇“三旧”改造标图建库地块，村委会和合作方于2011年7月向镇“三旧”改造领导小组办公室提出对该地块进行“三旧”改造申请。但由于村委会和合作方自身的原因，自申请之日起至今无人跟进办理，截至2014年7月1日该项目尚处于改造方案编制申请阶段。

关于出租权，出租人甲公司提供一份某镇*家埔村村民委员会于2014年5月1日出具的证明，该证明显示：包括案涉租赁厂房在内的整个工业园区（共有五个独立工业配套园区，总建筑面积约12万平米），产权都属于自然人祁某某所有。出租人甲公司同时提供一份2014年4月23日与祁某某签订的《物业租赁合同》，该合同约定祁某某将案涉租赁厂房出租给甲公司（也就是说，本案中的甲公司实际上只是二手房东），租赁期限为2014年5月1日至2026年4月30日，在这个期间内，甲公司可以自行招商引进客户有权进行转租等。

一审法院观点：

1、承租人乙公司在签订《备忘录》前已到现场考察过案涉租赁厂房，已经了解案涉租赁厂房的地理位置及周边环境，且案涉租赁厂房的环评事宜属于承租人乙公司的义务，现乙公司所主张的不能通过环评的后果应由其自行负责。

2、案涉租赁厂房只是处于“三旧”改造方案编制申请阶段，自2011年7月申请至2014年7月1日未有任何进展，相关政府部门亦未对外发布公告。出租人甲公司于2014年4月23日从祁某某处租得案涉厂房，并未参与“三旧”改造的申请事宜。作为案涉租赁厂房的二手房东，甲公司称其不知晓案涉租赁厂房的“三旧”改造计划，亦在情理之中。

3、案涉租赁厂房已取得建设工程规划许可证，某镇*家埔村村民委员会证明案涉租赁厂房的产权属于祁某某所有，出租人甲公司亦提供了其与祁某某签订的《物业租赁合同》，该合同显示出租人甲公司有权进行转租，且至今无其他主体对案涉租赁厂房的权属提出异议，故案涉租赁厂房完全符合出租的条件。

因此，一审法院判决：驳回承租人乙公司的全部诉讼请求。

二审期间，法院就案涉厂房的合法性依职权到某市城乡规划局调查，该市城乡规划局复函称，案涉某镇*家铺的厂房、宿舍、餐厅、仓库等建筑，未在我局办理任何规划报建手续。某镇城建规划办出具的编号为*规字（98）A00**的《建设工程规划许可证》不具有法律效力。

二审法院观点：

1、案涉《备忘录》是双方为了签订厂房租赁合同而签订的，故《备忘录》的性质为预约合同。

2、根据二审调查的情况可知，出租人甲公司提交的案涉建设工程规划许可证不具有法律效力，案涉租赁物未办理任何规划报建手续，导致承租人乙公司签订租赁合同的目的无法实现，依据合同法第九十四第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的”的规定，承租人乙公司要求解除《备忘录》依法有据。

因此，二审法院判决：撤销一审判决；解除双方于2014年5月22日签订的《备忘录》；限出租人甲公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还给承租人乙公司定金100万元及利息；驳回其他诉讼请求。

评析：

此案可谓一波三折。一审期间，法院和各方当事人其实都已经关注到了出租权的问题。但直到二审上诉时，承租人乙公司才提出：《建设工程规划许可证》存在瑕疵。最终成功使二审法院改判，拿回已付定金及其利息。

那么问题就来了：如果你是承租人，你如何从以上材料中发现你花费巨资租来的厂房、办公室、仓库、公寓、餐厅等物业存在权利瑕疵呢？

一、查阅不动产权证（房产证）并复印，必要时可到不动产登记机构去核实该证件的真实性。

二、查阅并复制《建设工程规划许可证》并复印，必要时可到市、县人民政府城乡规划主管部门去核实该证件的真实性。

本案中，《建设工程规划许可证》是核发给*家埔管理区的，“*家埔管理区”这个单位是否存在，很容易核实。但问题的关键更在于，该村村民委员会却出具证明称：案涉租赁厂房的产权属祁某某所有。也就是说，即使“*家埔管理区”这个单位真实存在，为何产权人又变成了祁某某？这是很明显的疑点。通常来说，用村委会出具证明的方式来证明产权归属的，都可能意味着物业的产权存在瑕疵。

另外，本案中的《建设工程规划许可证》是由某镇城建规划办（即镇的规划办公室）出具的，还有编号：*规字（98）A00**。这个许可证看起来应该像是真的了吧？不对！根据《城乡规划法》第三十七条的规定，建设用地规划许可是由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发的。因此，《建设工程规划许可证》也应当至少是由市、县级人民政府的城乡规划主管部门核发，才能具有法律效力。如果对《建设工程规划许可证》的真实性有疑虑，也应当到市、县人民政府城乡规划局（或分局）进行核实。本案中，镇级的城建规划办公室（不知道该机构是否真实存在）不具有规划的权限，无权核发《建设工程规划许可证》。

三、如果出租人是二手、三手房东，您则需要查阅并复制所有上一手房东的《租赁合同》，保证任何上一手的房东都有转租权。

四、核实权利的期限。

如果建设工程规划许可证只是临时的许可证，则要保证租赁期限不超过临时建筑使用期限。否则，超过部分无效。但如果出租人是二手房东、三手房东，那么您承租的期限不得超过任何上一手房东剩余的租赁期限。比如，不动产权证上的产权人与第一手承租人的租赁期限还剩余10年，第一手承租人与第二手承租人的租赁期限还剩余5年，您在确认以上各承租人都有转租权的情况下，与第二手承租人签订的租赁合同期限不得超过5年。

五、核实权利的范围。

即使以上证照齐全，但您要看清楚您承租的房屋是否在以上证照及租赁合同所约定的范围内。

六、最保险的：与不动产权利人直接联系，核实情况，并拿到书面授权。

结语：可能很多人认为，租房前需要做这么多事，太麻烦了。如果您只是按月支付房租，押金也不多，房租也不高，觉得即使发生争议亏些钱也无所谓，那么确实不用如此麻烦。

但如果您被要求一次性支付一年或者好几年的收入，又担心租来一个没使用多久就可能出现权利纠纷的物业，那么麻烦一点是值得的。