律师解答：无效。

基于建筑物区分所有权理论，业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。但在商品房买卖交易过程中，购房者多关注专有部分所有权，对于专有部分以外的共有部分的共有和共同管理的权利关注较少。随着建筑物外墙等共有部分的现实或潜在的经济利益为人们所认识，有些开发商在与购房人签订商品房买卖合同过程中对业主共有部分的权属通过补充协议的方式进行处分，约定属于全体业主享有共有和共同管理权利的物业归开发商所有，或者开发商享有使用及收益的权利。而购房者限于自身的谈判能力、法律认知水平等，对于该类条款没有关注或者即使有关注也没有能力要求开发商删除或变更，由此引发的纠纷越来越多。按照此类条款的约定，开发商在物业出售后依然无偿及无限期保留外墙和架空层等共有部分使用权、收益权等权能。这实际上把使用权、收益权等从所有权人的权利中分离出来，且这种状态是永久的，该种约定显然违反了物权法定原则，应确定为无效条款。

此外,专有部分的所有权、共有部分共有和共同管理的权利均属于业主的主要权利，若改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，则必须由业主共同决定，业主个人无权单独决定。商品房买卖合同中通过格式条款约定共有部分的使用权、收益权等权益保留由开发商所有，该条款排除了业主的主要权利，根据合同法的规定，亦属于无效条款