【案情简介】

2006年12月，刘某与张某签订了《房屋买卖合同》，约定张某将某小区302室房屋以100万元的价格出售给刘某，刘某需一次性付清全款，张某在收到款项后一个月内协助刘某办理房屋过户手续，任何一方违反约定，则支付对方违约金10万元。合同签订次日，刘某付清全款，张某将房屋钥匙交给刘某。事后，刘某要求张某协助办理房屋过户手续，张某总以种种理由推脱。刘某认为，自己付清全款，也拿到了房屋钥匙，房屋已经属于自己，办理过户手续不必急于一时，遂未再催促张某。2007年2月，刘某按照单位安排出国学习一年。2007年房价大幅上升，302室房屋按照市价已经涨到150万元。张某认为自己当初以100万元的价格出售房屋损失甚剧，遂将房屋以165万元的价格出售给王某，并办理了房屋过户手续。刘某回国后发现房屋已经被王某入住，遂起诉到法院要求确认张某与王某的房屋买卖行为无效，由王某返还房屋。

【法院认为】

法院经审理后认为，张某虽违反诚信原则，将房屋一房二卖，但由于王某系善意购买房屋，支付合理对价，并办理了房屋过户手续，故王某取得302室房屋所有权。刘某虽签订合同在先，但由于未办理房屋过户手续，故房屋所有权尚未发生转移，刘某仅能依据《房屋买卖合同》向张某主张违约责任。遂判决驳回刘某的诉讼请求。

【律师分析】

本案系典型“一房二卖”的案例。《物权法》第九条规定：“ 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”物权登记是房屋所有权变动的生效要件，未经登记，房屋所有权不发生变动。　《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，买卖合同的效力与物权变动的效力是不一样的，买卖合同不违反法律强制性规定一般都是有效的。而物权变动的效力区分动产和不动产，动产物权变动一般以交付为生效要件，不动产物权的生效以不动产产权登记为要件。这则案例提醒广大购房者，在签订了房屋买卖合同后，一定要及时办理房屋过户手续。否则，万一出卖人“一房二卖”，将会直接影响将来物权的实现。