最高院：购房者仅有购房网签，没有进行预告登记，不能对抗执行！

相关法条：

《执行异议与复议规定》

第三十条 金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

《物权法》

第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

……

第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

案例索引：

（2017）最高法民终606 号

实务建议：

关于房地产买卖，实务中存在 “网签”、购房合同备案登记和房屋预告登记三个概念。大众对此常常混淆。

“网签”是房地产管理部门为避免一房二卖现象，要求房地产开发企业通过网上签约系统与交易方签订房屋买卖合同，并在网上进行公布的行为。用户可通过网签号在网上进行查询。但法律并未赋予“网签”具备对抗效力。

“购房合同备案”是指房地产开发企业与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续的行为。该备案行为法律也未明确赋予对抗效力。

“预告登记”指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。物权法和物权法司法解释明确“预告登记”具有对抗效力。

根据上述分析，我们在进行不动产交易或其他物权设权行为时，如不能立即进行相关登记的，应及时依法进行预告登记。全面防范风险。