案例：某房地产公司与王某签订了一份《商品房买卖合同》，合同中约定，房地产公司将一套面积为130平米的商品房出卖给王某，总房款120万元人民币，同时在合同中特别约定了：合同签订后一年内，若房地产公司向王某退还房款及支付按月利率2%计算的利息，则王某应退还这套130平米的商品房；若房地产公司不能退还房款及利息，则需向王某办理该套130平米商品房的过户手续。《商品房买卖合同》签订后，王某向某房地产公司支付了120万元房款。一年期届满后，某房地产公司未能按约退款，但此时该房产已涨价至200万元。

争议：王某能否依《商品房买卖合同》的特别约定诉请法院并要求某房地产公司办理房产过户手续？

司法实践中存在两种观点：第一种观点认为，《商品房买卖合同》不存在《合同法》第52条列举的合同无效的情形，亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，故应属有效合同，现因某房地产公司未能在约定期内退还房款及支付利息，则王某有权依《商品房买卖合同》中的约定要求房地产公司办理房产过户手续，实务中也不乏有地方基层法院判决支持王某诉请的案例；另一种观点认为，《商品房买卖合同》中的特别约定实质是双方以买卖之名掩盖借贷之实的行为，是以一种合法形式掩盖另一种合法形式的合同，故应当按真实基础法律关系即借贷关系进行处理，因此，王某无权直接依《商品房买卖合同》的约定向房地产公司主张办理房产过户手续。我们认同第二种观点（最高院持本观点），理由是：《民法总则》第133条规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为；第43条还规定了有效民事法律行为所应具备的三个要件，即行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。需要注意的是，合同的效力并不会因一方当事人签订合同时不具有真实意思表示而被导致无效，当事人行使诉权时，由于法律关系直接影响法律适用，所以人民法院在审理案件过程中会审查当事人签订合同时的真实意思，从而在认定真实基础法律关系后依法作出裁判。在本案例中，从探寻双方当事人签订合同当时的真实意思表示不难发现，某房产公司因缺乏资金向王某融资120万元，《商品房买卖合同》中“一年内退还房款及支付按月利率2%计算的利息”的约定可视为双方约定了借款期限及计息方式；而关于“若房地产公司不能退还房款及利息，则需向王某办理该套130平米商品房的过户手续”的约定应视为对王某120万元债务的担保，这份名为买卖的《商品房买卖合同》实为一份兼有担保条款的《借款合同》，房款即为借款，商品房即为实现债权的物保，故王某只有向某房地产公司主张返还本金及支付利息的权利，若在本息不能得到足额偿付时，则可通过诉讼途径后向法院申请拍卖处置该130平米的房产来实现自己的债权。

   风险提示：通过上文案例的分析可以看出，该案例中因130平米的商品房未设定抵押登记而没有产生物权效力。实务中，房地产公司很有可能出现将该130平米的商品房另卖他人或向第三方设定抵押登记等损害债权人利益的行为，本文中的合同形式并不能保证债权的足额偿付，因此，名为买卖实为借贷的合同表面上是为了保护出借人的债权，但实质上并没有起到担保债权实现的作用，退一步讲，本文案例中的担保条款甚至可能被法院认定为“流质条款”而无效，所以，债权人遇到类似合同需提高警惕。

   从维护债务人利益的角度来看，本文案例中还能从合同约定中推定出双方签订合同时的真实意思表示。假设该案例中，《商品房买卖合同》未作特别约定，双方在签订《商品房买卖合同》后，由房地产公司另向王某出具一份借据（借款数额也与商品房价格一致），且约定了借期与计息方式。借期届满后，当房地产公司不能履行还款义务时，王某则会持《商品房买卖合同》诉请法院要求办理过户手续，此时若房地产公司不能举证证明《商品房买卖合同》与《借款合同》之间的关联性时，在诉讼上会处于不利处境，最终可能导致公司利益受损的结果，所以，债务人遇到类似合同时也应提高防范意识。