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买了小产权房,拆迁时会有补偿吗?

作者:周莹 来源:找法网 日期:2018年07月11日

  


 

买了小产权房,拆迁时会有补偿吗?

1小产权房买卖合同的效力认定及处理原则

 

(1)《土地管理法》第六十三条规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。

 

(2)《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第二条规定,此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外。第三条规定,涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为:第一,要尊重历史,照顾现实;第二,要注重判决的法律效果和社会效果;第三,要综合权衡买卖双方的利益。


2小产权房买卖合同无效的情形

 

(1)对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

 

(2)如果合同已履行、购房人也实际居住使用的,则根据案件的具体情况综合分析后,认定合同效力问题。

 

3小产权房买卖合同有效的情形

 

(1)如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过房地产管理部门审批的,可以认定合同有效;

 

(2)对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

 

4 小产权房买卖合同无效后的处理

 

(1)合同被认定无效后,买受人应当将房屋原状返还出卖人,出卖人将收取的价款返还买受人。

 

(2)如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行装修、翻、扩建,其对于添附部分享有所有权。一般处理为,买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人,由出卖人将添附价值补偿买受人。

 

(3)按过错赔偿损失。一般情况下,出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖,应当就合同无效承担一定的过错责任。

 

(4)拆迁少补偿。如果遇到拆迁,购房人并非合法的产权人,无法得到对产权进行的拆迁补偿,小产权房购买人可从产权人或被产权人的补偿利益中分得部分,一般还需诉讼解决。

 

一、小产权房买卖合同效力问题

 

1本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效

 

法律规定:

 

(1)《宪法》第10条规定:城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

 

(2)国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发(1999)39号)第二条规定:加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发;农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

 

(3)国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发(2007)71号)规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

 

律师解读:根据上述法律规定可以看出,我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民,并禁止向城市居民出售,但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖,根据私法原理,法无禁止即可为,我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖,因此,只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力,签订小产权房买卖合同时意思表示真实,不违反法律或社会公共利益,一般认定该小产权房买卖合同有效。

 

2本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效


 

3集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效



4小产权房买卖合同被认定无效之后的处理规则

 

法律规定:

 

(1)《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

 

(2)2006年9月14日,北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》,明确在合同无效的原因方面,出卖人负有主要责任,买受人负有次要责任;在合同无效的处理上,应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素,平衡买卖双方的利益,避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。

 

(3)海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中规定:城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效,由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。

 

(4)山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确:对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件,要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序,依法确认小产权房买卖合同无效,并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。

 

(5)2013年4月,北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》,再次明确了在确定赔偿买受人损失时,如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中,房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定;如尚未进入拆迁程序,可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。


5上海地区对小产权房纠纷特别规定

 

相关法规:

 

《上海审判实践》 2008年第1期

 

(1)对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定为有效;

 

(2)对于将房屋出售给本乡镇以外的人员,如果取得有关组织和部门的批准,可以认定合同有效;

 

(3)对于将房屋出售给本乡镇以外的人员,未经有关组织和部门批准的,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住,使用该房屋的,该合同应做无效处理;

 

(4)对于将房屋出售给本乡镇以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同现实际履行完毕,且购房人已实际居住,使用该房屋的,对合同的效力暂不表态,承认购房人对房屋的现状以及继续占有,居住使用该房屋的权利。

 

二、小产权房未办理抵押登记时不被法院支持



 

三、离婚时对小产权房处理问题

 

1、对自建或购买本集体的小产权房法院会做出使用权裁定


 

2、对购买非本集体的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定

 



3、离婚时未取得小产权房权证的法院通常不做处理



 

律师温馨提示:法律禁止非同一集体组织成员间小产权房买卖,因此,买卖小产权房请慎重!

 


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