新购商品房质量问题应当如何维权

   绿地——中国房企十大知名品牌，其近年来的发展势头可谓突飞猛进，尤其是自2012年确定冲刺“世界500强企业”目标后，绿地地产的建设足迹遍及全国各主要城市。伴随着其快速的发展步伐而来的，不仅是“世界500强企业”的荣誉，如今，其屡屡出现的质量问题亦引人关注并使购房的业主苦恼不已。

   继南昌，成都，武汉等绿地楼盘出现质量问题之后，日前，合肥“绿地新都会”楼盘出现质量问题，就目前业主反映的情况来看主要问题包括：设备装修与样板房不一致、飘窗有空洞、电梯消防质量不合格、墙体脱落、电梯夹人、栏杆安全问题……为此，业主们集体来到绿地售楼部，组织维权活动，要求绿地给予处理。

   撇开目前的事态发展不谈，遇到此类问题，从法律角度来说，业主应当如何维权呢？笔者对目前情况做出梳理，主要从以下两方面进行分析:

   一，针对新购商品房与样板房不一致的问题。

   根据《商品房销售管理办法》第31条的规定：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。因此对于样板房与实际交付房屋不一致时到底怎么办应该不同情况区别对待：第一种是合同对样板房与实际交付房屋是否一致未作说明；第二种是合同对样板房与实际交付房屋是否一致作出说明。

   1、合同对样板房与实际交付房屋是否一致未作说明。根据《商品房销售管理办法》第31条的规定，可以知道开发商设置样板房的售楼行为对自己是有法律约束力的，如果房屋买卖合同对样板房与实际交付房屋是否一致未作说明的，视为实际交付的房屋应当和样板房无论是在质量、设备及装修方面都一样。因此在实际交付的房屋不符合开发商设置的样板房标准时，开发商是应当承担相应的违约责任的。

   但是对此购房者需要对不符合样板房标准的事实负有举证责任，如果没有证据或者举出的证据不足以证明事实的，可能面临不利的局面。因此建议购房者在选购房屋时应当在参观样板房时保留以后可以留作证据的材料。

   开发商承担违约责任的方式主要有三种：①重新交付符合样板房标准的房屋；②对已经交付的房屋进行符合样板房要求的再装修；③酌情减少价款或者赔偿损失。

2、合同约定样板房与实际交付房屋不一致的情况。当然，实际中合同约定样板房与实际交付房屋不一致的情况少之又少。如果真有这种约定，那么实际交付的房屋与样板房不一致时开发商当然不用承担违约责任。在实际购房过程中，样板房通常是购房者作出购买房屋决定的一个重要参照。如果实际交付的房屋与样板房不一致，必然会影响购房者的情绪，如果差别太大还会影响住房者的生活质量，以上关于“样板房与实际交付房屋不一致怎么办”“样板房与实际交付房屋不一致如何维权”相关问题的解答只是最简单的结合制度的分析。因此建议购房者在买房之前积极地向专业房产律师进行咨询，如何举证、如何设立对自己有利的合同条款。

  二，新购商品房存在质量问题。

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内的，出卖人应当承担修复责任；　出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用以及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。如果房屋主体结构出现问题，可要求质监部门做出认定。最终认定为主体结构质量问题，可要求开发商退房并提出损害赔偿。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也有明确的规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买卖人请求解除合同和赔偿损失的，予以支持。从目前的情况可以看出，本案中绿地业主所购房屋出现的质量问题，一般不属于主体结构问题。业主可以要求开发商予以维修，也可以自行维修，所需费用由开发商承担。

   最后，从目前的维权手段和状态来说，我们的开发商和业主的做法都是不够理性的。如果无法协商解决，那么需要通过法律途径来解决纠纷，切不可盲目冲动，造成局面的过度僵化。房屋对我们的生活具有重大影响，因此在购买时一定要慎重对待，当广大购房者遇到房屋质量问题时一定要妥善收集证据，咨询专业人士，理性合法维权，争取将问题一次解决，换取日后的居住安宁。