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购房意向金能否适用定金罚则?

作者:李武平 来源:找法网 日期:2018年06月24日

  

【案情】张某向李武平律师咨询称,其在某楼盘看中一套房子,在向销售员询问后,在售楼员的引导下,缴纳了该房的意向金,售楼员出具了意向金收条,但未签订购房合同。后因海南建设自由贸易区(港)国家政策的影响,海南房价不断的上涨,开发商认为单价过低,不打算出售该楼盘,张某问,本案是否可以适用定金罚则要求开发商双倍返还意向金?


【律师说法】


本案的关键在于“意向金”和“定金”的区别。


在房地产转让交易中,购房人向出卖方所交的“诚意金”,是应该原款退回还是作双倍赔偿性退还,首先应区分诚意金和定金的法律性质,并依双方约定的具体内容而定。


所谓“定金”是指合同当事人一方,以保证合同履行为目的,于合同成立时或未履行前,在合同规定的范围内给付对方的一定数额的款项。定金具有以下性质和作用:第一,证约作用。定金一般是在合同订立时交付,这一事实足以证明合同的成立。第二,预先给付的性质。定金只能在合同履行前交付,因而具有预先给付的性质,在主合同履行后,定金可以抵作价款或返还。第三,担保作用。定金交付后,在当事人不履行债务时会发生丧失定金或者加倍赔偿定金的后果,因而能起到督促当事人履行合同,保证债权人利益的担保作用。而“诚意金”,一般而言仅是表明双方具有订立合同的意向,但对合同的具体内容并没有明确具体的一致意思表示,此时合同尚处在要约或要约邀请阶段,所以仅具有订约意思表示或预付款的性质。


定金与诚意金都是在合同履行前一方当事人预先给付给对方的一定款项,都具有预先给付的性质,在合同履行后都可以抵作价款。但二者又有根本的区别。


其一,定金是合同的担保方式,主要作用是保证合同履行并证明合同已经成立;而诚意金仅表明双方有订约的意思表示,但不能证明此时合同已经成立。


其二,交付定金的协议是从合同,而交付诚意金的协议一般是为另一个不同内容的合同,两个合同之间没有主从关系。


其三,定金只有在交付后才能成立,而诚意金的协议只要在双方意思表示一致时即可成立。


其四,定金交付后当事人不履行主合同时,适用定金罚则,而诚意金交付后当事人未达成合同时,不发生丧失或双倍返还的效力。


其五,定金应当以书面形式约定,而诚意金则既可以口头形式,也可以以书面形式进行约定。《合同法》第九十条规定“定金应当以书面形式约定”,而诚意金则无此法律规定。因此,通常情况下,定金的成立应以书面形式为必要形式。


综上所述,为了保护购房者的权益,防止开发商因房价上涨而拒绝签订购房合同,应与开发商签订定金合同并明确约定定金罚则,单凭一张意向收条,无法向开发商主张双倍返还意向金,仅可以主张返还意向金。


以上内容由李武平律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电李武平律师。

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