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因重大误解而订立的合同属于可撤销合同

作者:周清 来源:找法网 日期:2018年06月15日

  

山脚下的老新村空气清新、舒适宜居,二楼既不太潮湿又方便老人出入,最重要的是房价实惠。去年4月,当市民龙女士亲眼看见这套房时,她觉得这就是她心目中能为年迈父母购买的最佳养老房了。

    当月23日,龙女士与奚女士签订《房屋买卖合同》,双方约定这套40平方米的商品房成交价为30.5万元,中介费1万元含过户等所有费用。

    事实上,这套房子并不在奚女士名下。奚女士是房产中介,去年2月10日,她以22万元的价格付清全款后收房,但为了规避税收政策和限购政策,她没有与房屋产权人薛某办理房屋过户手续,而是与薛某办理了公证委托书,作为薛某的代理人全权代理房屋销售事宜。此后,她对房屋进行简单装修,并购置了部分生活用品。

    龙女士看中房子并与奚女士签订合同后,在无锡市不动产登记中心,奚女士作为原房主薛某的代理人,与龙女士签订了《无锡市存量房买卖合同》,并办理了过户手续。去年5月4日,龙女士取得不动产权证书。

    就在龙女士准备让双亲搬入前,去年5月下旬,龙女士从邻居口中获悉,这套房屋内曾发生过凶杀案件。心生恐惧的龙女士赶紧与中间人奚女士、原房主薛某进行交涉。

    然而,奚女士推说不知道这个情况;薛某则认为,凶案已过去数年,期间也有多批租客租住,买房人没有主动询问,所以没有披露过,他没有刻意隐瞒,没有违背诚实信用原则。龙女士提出要退房,但协商未果。

    去年6月5日,龙女士向梁溪区法院扬名法庭提起诉讼,将薛某、奚女士分列为第一、第二被告,请求法院判令撤销两个合同,薛、奚二人共同返还房款,赔偿1万元中介费,另行赔偿房价上涨损失3.05万元,此外,购房一事给家人情感造成伤害,要求赔偿1万元精神抚慰金。

    扬名法庭立案后,组成1名法官加2名人民陪审员的合议庭,开庭审理了此案。法庭经调查后确认,涉案房屋曾于2013年发生过入室抢劫杀人案。

    法庭上,奚女士表示如果她知道凶杀案这件事,根本不会买这套房。导致纠纷的根源在于薛某向她有所隐瞒。她请求法院判令薛某承担赔偿责任,赔偿自己和龙女士的损失。

    薛某辩称,奚女士是房产中介从业人员,购买房屋只是为了赚取差价,她应该知道房屋情况。薛某还提出,他已收到全部房款,并按约交付房屋,自己只是名义上的房屋所有权人,实际房屋所有权人为奚女士,自己跟龙女士没有直接的合同关系。奚女士没有办理过户手续,对于龙女士的房屋所有权承诺是虚假的,奚女士与龙女士之间即使合同被撤销,损失也应该由奚女士承担,与他无关。

去年11月1日,梁溪区法院作出一审判决:撤销龙女士、奚女士签订的《房屋买卖合同》;认定龙女士、奚女士签订的《无锡市存量房买卖合同》无效; 判决奚女士返还龙女士购房款30.5万元;龙女士将房屋返还奚女士,并协助奚女士将房屋变更登记至薛某名下;奚女士赔偿龙女士损失5000元。目前判决已生效。

【法官点评】重大误解合同可撤销,规避税收合同无效

我国合同法第六条规定,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条规定,当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。

房屋买卖属于生活中的重大交易事项,与房屋有关的相关信息应当予以披露。众所周知,房屋内如果发生过凶杀案,该情况会对购房心理产生一定负面影响,并进而左右买家的购房意向,即使成交也会大大影响交易价格,故这一情况应属于与房屋买卖合同订立有关的重大事项,也是必须向买受方披露的事实。

承办法官认为,该案中,薛某、龙女士均无法证明奚女士知道或应当知道凶杀案情况,故已不能认定奚女士存在故意欺诈、隐瞒等行为。龙女士不清楚该情况,在违背其真实意思的情况下与奚女士签订了《房屋买卖合同》,应认定为因重大误解而订立的合同,符合法定撤销合同的条件。

奚女士作为委托代理人,与龙女士签订的《无锡市存量房买卖合同》,并非薛某与龙女士的真实意思表示,而是奚女士、龙女士为了规避国家税收签订的合同,法院认定双方实施的这种民事行为无效。

在确定双返后,结合当事人的过错程度、合同履行情况,法院认定各类损失应由奚女士、龙女士各半承担。由于没有证据证明薛某对龙女士实施了欺诈,故龙女士要求薛某承担连带责任的诉讼请求不予支持。

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