在商品房买卖特别是期房的交易过程过程中，开发商经常会要求购房者与其签订类似如认购书、订购协议、预定协议等文书，那么这些文书是什么性质的法律文书？对协议双方有怎么样的约束力？如一方违约，在司法实践中适不适用《商品房买卖合同纠纷案件司法解释》呢？

一、认购、订购、预定等协议属于预约合同 

首先商品房买卖中认购、订购、预定等协议一般属于商品房买卖预约合同。相对于最终确定的正式的商品房买卖合同本约而言，认购等协议属于本约的预约，即以最终订立商品房买卖合同为目的而签订的合同。

实务中，商品房认购书是一种对双方交易房屋有关事宜的初步确认协议，其主要内容主要包括：双方当事人的基本情况；认购房屋的基本情况（包括位置、面积、单价等）；价格及付款方式；签署正式契约的时限限定；违约责任等。

但是，社会生活的复杂性决定合同性质决不能以其名称来确定，根据《商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第五条，如果一个协议名为预约，实际协议条款已经载明《商品房销售管理办法》的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为本约，即应当认定为商品房买卖合同。

 但在实务中是否能依据上述司法解释机械的认定该类协议的属于本约还是预约呢？如果一个订购协议载明了所有购房主要内容，同时出卖人已经按约定收受购房款，那么这个协议一定会被认定为本约即商品房买卖合同么？我的理解是不一定，司法解释中“应当认定”的条件是订购协议中无明确对订购协议性质的认定和安排，如订购协议中有诸如“双方对商品房买卖合同具体条款某时间协商确定、进一步磋商”等内容，即使出卖人已收受房款，但该订房协议也不能认定为本约，只能认为是预约合同，这是尊重协议双方意思自治原则的体现。这种事实认定的原则在最高人民法院的诸多案例中都有体现。

二、认购书、订购、预定等协议的约束力及违约责任问题

  预约合同既然是合同，同样是以权利义务关系为其内容，具体而言，预约以本约的订立为导向，为了使本约能够顺利签订，预约赋予任何一方要求对方当事人与其缔结本约的权利，同时负担诚信订立本约的义务。

在商品房买卖关系中，认购书、预购、预定等协议签订后，其真正的义务是在特定的时间里完成最终合同的缔结。如一方违约拒绝履行完成本约缔结的义务，则认为其行为违背民事活动中应遵循的诚实信用原则，一般认定为违约行为。如预约合同中有违约责任条款如定金责任，则适用定金责任，如未明确违约责任则根据合同法，应当承担“继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。除特别约定，守约方可依据《合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此在商品房买卖关系中，认购书、订购、预定等协议签订后，守约一方可以对违约方主张损害赔偿的违约责任，主张的赔偿额包含守约方的可预期利益，在实务中需律师对损失认定和可预期利益进行必要的证据收集，方能在司法裁判中获得有利地位。

因此我们可以了解到，商品房买卖中认购书、订购、预定等协议相对于本约《商品房买卖合同》来说具有一定的独立性，其违约责任也与本约的违约责任有不同之处。（订购协议中的定金责任问题我们单独讨论）