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最高法院:抵押物转让效力7则裁判意见

作者:王建华  来源:找法网   日期:2018年04月02日

                 最高法院:抵押物转让效力7则裁判意见

《中华人民共和国物权法》第一百九十一条:抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

1.抵押权人同意抵押人销售抵押房屋,买受人有理由相信抵押权人将会配合办理过户登记,买受人对这一问题已尽到了充分的注意义务,对于房屋不能办理过户登记并无过错。

最高人民法院认为,郭悦宁在重庆高院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续,该合同是双方当事人真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,合法有效。抵押权人东方资产重庆分公司出具了同意抵押房屋销售的证明并作为买卖合同附件,郭悦宁买受该商品房不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产之规定。

本案所涉房屋登记于中坤锦绣房地产公司名下,并未登记于郭悦宁名下。虽然本案所涉房屋上存在抵押权,但该房屋销售之前,东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》,同意中坤锦绣房地产公司将案涉房屋对外进行销售。郭悦宁购买该房屋时中坤锦绣房地产公司向其出示了该证明并将其作为合同附件。

东方资产重庆分公司作为抵押权人,同意抵押人中坤锦绣房地产公司销售抵押房屋,买受人郭悦宁基于该行为有理由相信东方资产重庆分公司将会配合办理过户登记。郭悦宁作为买受人,对这一问题已尽到了充分的注意义务,对于房屋不能办理过户登记并无过错,应当认定非因郭悦宁自身原因不能办理本案所涉房屋过户登记。

索引:中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司与郭悦宁等申请执行人执行异议之诉纠纷案;案号:(2017)最高法民终698号;合议庭法官:潘勇锋、李晓云、王丹;裁判日期:二〇一七年九月二十八日。

2.是否允许抵押财产转让是抵押权人的权利,在抵押担保的债权未受清偿前,抵押权人有权拒绝抵押人转让抵押财产。

最高人民法院认为,双方已通过签订《对账协议》的方式确认,华隆公司差欠的信托融资本金为8398.4万元。华隆公司对该事实并不否认,但主张其之所以没有支付该笔款项,是因为新华信托公司没有同意对抵押物解押,导致其无法实现收益,进而无资金按照约定回购。对此,本院认为,《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。可见,是否允许抵押财产转让是抵押权人的权利,在抵押担保的债权未受清偿前,抵押权人有权拒绝抵押人转让抵押财产。新华信托公司对华隆公司解押申请未予回复,不违反法律规定。华隆公司以新华信托公司未同意对抵押物解押构成违约为由主张其不应承担支付信托融资本金义务,既无法律依据,亦无合同依据,本院不予支持。

索引:保山华隆置业有限公司与新华信托股份有限公司等合同纠纷案;案号:(2017)最高法民终490号;合议庭法官:王丹、王季君、李玉林;裁判日期:二〇一七年九月二十八日。


3. 抵押人未经抵押权人同意,转让抵押财产,且受让人未代为清偿债务,受让人不具有对抗抵押权的效力,不影响抵押权人对抵押物行使抵押权。

最高人民法院认为,江锂科技与江西江锂新材料科技有限公司之间的《资产置换协议》,系20161014日签订,发生在建行分宜支行的土地使用权抵押权设定之后,且该置换行为未经建行分宜支行同意,江西江锂新材料科技有限公司亦未代为清偿债务,根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外之规定,江锂科技置换案涉土地使用权及嗣后注销土地使用权证的行为,不具有对抗建行分宜支行的效力,不影响建行分宜支行对案涉土地使用权抵押权的行使。

索引:中国建设银行股份有限公司分宜支行与江西江锂科技有限公司等金融借款合同纠纷案;案号:(2017)最高法民终40号;合议庭法官:王展飞、毛宜全、马东旭;裁判日期:二〇一七年六月二十五日。

4.抵押权人同意抵押人销售抵押房产的情况下,应视为抵押权人放弃抵押权,其只能对买受人支付的款项行使价金代位权,而不能再追及于物上抵押权。

最高人民法院认为,首先,《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定,债权人放弃担保物权的,担保物权消灭。对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下,能否认定抵押权已经消灭,结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存之规定,可以作出这样的理解,本条确立了抵押权人同意方可转让的基本原则,如果抵押权人同意转让抵押物的情况下,则不应由受让人代为清偿债务,在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力,抵押权的效力仅及于转让价金。本案中,农行道外支行向哈尔滨市房地产交易中心出具了《关于允许抵押人继续售房的函》,同意转让抵押物,应视为放弃抵押权,此时农行道外支行对于在建房屋已不再享有抵押权,其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权,而不能再追及于物上抵押权。至于农行道外支行因无法行使价金代位权而造成的损失,系农行道外支行与中财公司的债权债务关系,当事人应当另行主张。

其次,《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定:担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利。从该条规定来看,担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权,其优先的内容在于抵押物的价值,而非取得抵押物的所有权,在抵押物已经转让的情况下,作为购买人取得的是抵押物的所有权,特别是在购房人已经支付对价,并且是善意的情况下,如果再将抵押权的负担转移给购房人,显然不利于保护购房者的所有权。基于上述分析,原判决对于农行道外支行要求实现抵押权的诉讼请求未予支持,认定事实清楚,适用法律正确。



索引:中国农业银行股份有限公司哈尔滨道外支行与哈尔滨中财房地产开发有限公司借款合同纠纷案;案号:(2016)最高法民申887号;合议庭法官:高珂、郭修江、苏戈;裁判日期:二〇一六年六月三十日

5.未经抵押权人同意,抵押人(债务人)不得转让案涉抵押房产,该法律上的障碍构成法律上的不能履行,人民法院不应判令债务人偿还借款以消灭抵押物上的抵押权。

最高人民法院认为,关于原审法院应否判令杰信公司偿还其借款以消灭案涉房产上的抵押权,并办理过户登记问题。根据案涉合同,杰信公司所负担的合同义务是,在案涉房产建成后以承租的方式替代交付,并为南康村村委会办理过户登记等。但是,由于杰信公司于2014723日以案涉房产为其向西安市雁塔区农村信用合作联社沙井分社的贷款2000万元设定了抵押权,根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款以及现行《房屋登记办法》的规定,未经本案案外人银行的同意,杰信公司不得转让案涉抵押房产,登记机构也不得为南康村村委会办理过户登记。所以,该法律上的障碍构成《中华人民共和国合同法》第一百一十条所规定的法律上的不能履行。因此,一、二审法院据此驳回南康村村委会的此项诉讼请求,并无不当。

另外,根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该条文中的受让人代为清偿,是指抵押财产的受让人替代抵押人偿还主债务。

本案中,案涉酒店的房屋所有权证于201272日办理至杰信公司名下,杰信公司以该房产向西安市雁塔区农村信用合作联社沙井分社设定抵押并办理了抵押登记。由此,南康村村委会在本案中依据其与杰信公司签订的《合作开发合同书》请求杰信公司将案涉房产办理过户登记至其名下,可以通过替代杰信公司偿还债务的方式以消灭抵押权。

但是,南康村村委会却在本案中请求人民法院判决杰信公司清偿对西安市雁塔区农村信用合作联社沙井分社的贷款债务以消灭抵押权。该主张显然不符合前述《中华人民共和国物权法》的规定,且该抵押权所担保的债权还涉及到案外人西安市雁塔区农村信用合作联社沙井分社的债权利益,在主债务履行期限未到期的情况下,判令杰信公司偿还其借款以消灭抵押权,将影响到案外人的利益,在西安市雁塔区农村信用合作联社沙井分社未加入本案诉讼且亦未表示同意的前提下,人民法院不应判决杰信公司偿还借款以消灭抵押权并办理过户登记。

索引:西安市未央区张家堡街道办事处南康村村民委员会与西安杰信房地产开发有限责任公司合资合作开发房地产合同纠纷案;案号:(2016)最高法民申424号;合议庭法官:姚爱华、姜强、赵风暴;裁判日期:二〇一六年六月一日。

6.抵押人转让抵押物未告知抵押权人,仅发生抵押权人对抵押人的物上代位权的法律后果,并不影响抵押物转让合同的法律效力。

最高人民法院认为,在签订《浮华世家转让合同》时,案涉土地使用权已被京鼎公司抵押给工行湖里支行。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法担>若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭的规定,即便股权转让行为未告知抵押权人工行湖里支行,仅发生抵押权人对抵押人的物上代位权的法律后果,即工行湖里支行可以向受让人紫星公司主张行使其享有的抵押权,并不影响本案《浮华世家转让合同》的法律效力。京鼎公司有关因案涉土地使用权抵押登记给银行但转让股权行为未告知银行、使得《浮华世家转让合同》无效的理由,缺乏法律依据,不能成立。

索引:厦门京鼎体育文化发展有限公司与泉州紫星房地产开发有限公司股权转让合同纠纷案;案号:(2015)民二终字第433号;合议庭法官:黄年、李京平、李志刚;裁判日期:二〇一六年三月十七日。

7.物权法第一百九十一条规定的目的,是为了保护抵押权人的权利,而非规范抵押物转让合同的效力。

最高人民法院认为,大东方公司认为合同未成立或无效的主要法律依据,一是涉案土地开发未达到房地产管理法第三十九条规定的完成开发投资总额百分之二十五以上的条件;二是涉案土地已设定抵押,违反了担保法第四十九条关于抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效及物权法第一百九十一条抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外的规定。

本院认为,首先,物权法第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。涉案土地是否符合房地产管理法及担保法、物权法规定的转让条件,仅影响物权变动的效力而非合同的效力。

其次,担保法第四十九条和物权法第一百九十一条规定的目的,是为了保护抵押权人的权利,而非规范抵押物转让合同的效力。

再次,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定,是指效力性强制性规定的规定,合同只有违反效力性强制性规定才能产生无效的法律后果。而房地产管理法第三十九条的规定是管理性规定而非效力性强制性规定。大东方公司依据上述法律规定主张合同无效不能成立。

索引:四川彭山大东方实业有限公司与何斌等合同纠纷案;案号:(2015)民申字第2653号;合议庭法官:刘小飞、吴凯敏、叶阳;裁判日期:二〇一五年十二月二十三日。

 

 
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