新年伊始,房地产热潮稍退，但北上广深一线房地产市场仍高温未降，在这之中，不乏以未成年人名义购买的房屋。以未成年人名义购房，说明了“幕后业主”们对房产权属观念及超前消费意识的提高，但他们大多数人在做出为自己未成年子女购房办证决定时，对购房中容易产生的问题以及日后可能出现的纠纷并未仔细思考，本文拟对此问题的法律风险予以探讨。

一、以未成年人名义购房的原因分析

当下越来越多的人以未成年人名义购房，概括起来主要有以下几种情况：

（一）是夫妻为了避免离婚时发生财产纠纷，不愿意使用夫妻任何一方的姓名，而使用子女姓名作为房屋所有权人，使得夫妻双方离婚后孩子的生活也能得到保障。

（二）是为了规避若干年后有可能开征的遗产税，而使用子女姓名为房屋所有权人。直接让孩子成为房子的主人，如此则可避免自己辛苦积攒钱财买下的房产被征收高额的遗产税。

（三）是为了避免将来发生赠与或继承时，父母名下的房屋产权过户到子女名下时，所需要交纳的交易手续费、契税等其他税费。

（四）一些生意人在资金充裕时以子女的名义购买房屋，投资固定资产，则是考虑到做生意的风险，将资金进行转移，一旦自己破产，能为孩子和自己都留条后路。当然，如果是为了恶意逃避债务、转移财产，而将自己购买的房产登记为未成年子女的姓名的，债权人可以依据《合同法》第74条规定对上述不当处分房产的行为进行撤销。

二、未成年人是否具备房屋权属主体资格

房屋所有权是指房屋所有人对自己合法取得房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利，在性质上属于民事权利的一种。未成年人能否成为房屋权属主体，实际上是未成年人能否享有民事权利能力，能否成为民事主体的问题。

根据《民法总则》第十三条规定：“自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务”，《民法总则》第十四条规定：“自然人的民事权利能力一律平等”，法律平等地赋予自然人的权利能力，实际上是赋予所有人获得同样权利，参与民事活动的机会。因为未成年人与成年人在权利能力上平等，所以未成年人与成年人都平等地享有申请房屋权属登记、处分房屋的资格。通俗的讲，孩子无论年龄大小，健康状况如何，都是具有民事权利能力的人，都可以依法成为房屋的所有权人。

三、以未成年人名义购房的法律风险

以未成年人名义购房的行为虽然具备法律效力，但也潜藏着一定的法律风险，主要体现在以下几个方面，需格外谨慎对待。

（一）办理按揭贷款难

未成年人房贷业务的申请主体问题,是指以未成年人名义购房的房贷业务中应当由谁来作为借款人的问题。依据《贷款通则》第十七条规定，借款人必须是具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人，并且具有按期还本付息的能力等条件。该条规定严格来说排除了未成年人作为银行贷款的借款人的可能性。

因此，单纯以未成年子女的名义买房，是不能向银行申请贷款的，只有孩子的父母（或一方）与孩子共同作为买房人，由父母（或一方）向银行申请贷款和抵押承诺，并办理为孩子代为还款并承担连带还款责任的公证，才能申请到银行贷款。

不过，从目前的形势上看，鉴于个人住房贷款业务快速发展的需要，基于法律规定未成年人超出与年龄、智力相适应的民事活动范围外的民事行为由监护人即法定代理人全权负责，有部分商业银行会对贷款通则的规定作扩张解释，即未成年人申请贷款的行为只要经过其法定代理人确认同意即视为具有完全民事行为能力的自然人的行为。

（二）房屋的物权处分行为受到限制

父母为未成年子女购房后，该房屋便成为其个人财产，原则上父母无权擅自处分。《未成年人保护法》第六十二条规定：“父母或者其他监护人不依法履行监护职责，或者侵害未成年人合法权益的，由其所在单位或者居民委员会、村民委员会予以劝诫、制止；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予行政处罚。”，第六十条规定：“违反本法规定，侵害未成年人的合法权益，其他法律、法规已规定行政处罚的，从其规定；造成人身财产损失或者其他损害的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

另，《民法总则》第三十五条规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”也就是说，要处置未成年人的财产，必须符合“被监护人的利益”。

《物权法》实施后，原建设部在《房屋登记办法》第十四条中明确规定：“因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”各地方的房屋登记实施细则也在纷纷制定中，在不少征求意见稿中，地方政府还要求上述书面保证应当经过公证。

（三）发生赡养纠纷时，父母对房屋产权无能为力

《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，如果房产证或不定产登记簿上是未成年人的名字，其成年后对父母不孝，不履行赡养父母的义务，父母也会因法律障碍而无法收回该房屋，父母的权益难以得到保证。当然，父母虽然不能对房屋所有权提出诉求，但可以就子女不履行法定赡养义务这一事实寻求法律救济。 

（四）父母离婚时争夺子女抚养权

前文已述，有些父母担心婚姻不稳定，将来一旦离婚会累及子女，因此预先将房屋产权登记在未成年子女名下。但事实上，这种做法往往会给财产分割及子女的抚养问题带来法律纠纷。

从法律上讲，虽然未成年子女未对所购房屋予以出资，但是，既然父母同意将房产登记在子女的名下，就应该将该行为认定是父母对自己子女的赠与。而接受赠与作为一项民事法律行为，一般而言，作出民事法律行为应具备相应的民事行为能力。

对于作为完全民事行为能力人的未成年人（十六周岁以上，以自己劳动收入作为主要生活来源的未成年人），其具备完全民事行为能力，故其接受父母赠与房屋的这一民事法律行为当然有效。

对于作为限制民事行为能力人的未成年人（八周岁以上的未成年人），其“实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为”（《民法总则》第十九条），而接受赠与作为一项纯获利益的民事法律行为，作为限制民事行为能力人的未成年人实施的该行为当然有效。

对于作为无民事行为能力人的未成年人（八周岁以下的未成年人），“由其法定代理人代理实施民事法律行为”，换言之，即使是纯获利益的民事法律行为，也必须由其法定代理人代为实施，若是八周岁以下的未成年人本人实施，其实施后也无法律效力。因此，对于八周岁以下的未成年人，若由法定代理人代为接受赠与，该民事法律行为有效，对赠与人（父母）与受赠人（子女）均产生法律效力。

在接受赠与这一法律行为有效的前提下，赠与房屋属于未成年子女的个人财产，不属于夫妻双方的共同财产。

当父母离婚时，夫妻任何一方都无法分得该房屋。但是，从抚养权的角度来看，谁取得了子女的抚养权，谁就可以事实上使用或者拥有该房屋。所以，孩子拥有房产将会造成夫妻财产分割及子女抚养相持不下的困境，往往导致夫妻在离婚时，是为了争夺房屋而不是真正为了未成年子女的利益去争夺孩子的抚养权，未成年子女的利益也得不到真正的保护。

综上所述，以未成年人名义购买房屋，为子女创造优厚的物质条件，是当下很多父母的美好心愿。父母的良苦用心可以理解，但在孩子还未成年时就给他如此庞大的财产，对孩子的发展会有哪些负面影响是一个必须慎重考虑的问题，在这其中还蕴含着一定的法律风险。因此，借未成年人名义购买房产必须三思而后行。

来源：熙窗法雨  作者：黄洁琼

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