周时兵律师亲办案例
房屋过户前卖方过世如何应对
来源:周时兵律师
发布时间:2018-01-12
浏览量:6390

简要案例

买家甲与卖家乙签订房屋买卖合同,约定甲向乙购买其名下的房屋一套,甲支付了首付款,并已经办妥贷款手续。在房屋过户之前,乙不幸去世,乙的唯一继承人为配偶丙,丙拒不配合办理过户手续,甲起诉至法院,要求确认房屋买卖合同有效,要求丙配合办理过户手续,法院判令甲胜诉。

相关法条

《中华人民共和国物权法》

第十五条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

 第二十九条  因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。

《中华人民共和国合同法》

第一百三十五条 出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。

《中华人民共和国继承法》

第二条 继承从被继承人死亡时开始。

第三十三条 继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分,继承人自愿偿还的不在此限。

继承人放弃继承的,对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。

时兵观点

1、房屋买卖合同交易流程中,如果是卖方去世,作为买方往往是要求继续履行合同,并且最终能够达成目的,但是相对而言要多几个步骤。

如果卖方的继承人愿意配合,需要全体继承人去做继承公证,凭借公证书至房产交易中心过户至继承人名下,然后继承人重新与买家签订房屋买卖合同,重新走一次流程。

如果卖方的继承人不愿意配合,那么就需要走诉讼程序,买方起诉卖方的继承人,诉求是确认合同有效、要求合同继续履行、被告配合办理过户手续。法院作出生效判决后,买家依据判决书提出申请执行程序。需注意在诉讼期间,有可能房屋买卖合同纠纷因为继承纠纷而中止。

2、在整个流程中,最重要的一点依旧是买家有支付剩余房款的义务。如果重新走了买卖流程,需要重新做房贷手续,新的程序审批不通过或者不及时,有可能就需要全款支付剩余部分房款。即使走诉讼程序,法院判决继续履行的同时也会判决买家支付剩余房款。

3、由于走了继承程序,税费等成本可能有所增加。关于税费,有两种承担方式,买卖双方各自承担以及买家承担全部税费(关于税费的承担,可以看“时兵看法”的往期文章),此时可能引发新的争议,或对交易的顺利进行有着较大的影响。

4、存在买家要求解除合同退还房款的情况,此时如果能够协商一致,卖方的继承人直接退费是最简单的方式,如果协商不一致,卖方的继承人可能起诉买家要求继续履行,买方也可能起诉卖家的继承人要求解除合同,但是此种情况比较少见,究其根本是买家违约了。

5、如果卖家年老、多病,建议尽快缩短流程,并且在补充协议中明确约定相关事项。建议委托律师陪同购房,可以对行为能力、共有、继承等相关法律问题作出比较明确的约定,尽量减少不利因素。

当然,即使约定明确了,一旦发生卖家去世的情况,整个流程都会延长最起码90天,虽然对买家而言会拿到房子,支出额外的成本与精力还是在所难免。

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  • 律师姓名:
    周时兵
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    上海君澜律师事务所
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    主办律师
  • 执业证号:
    13101*********628
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