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房产律师靳双权点评一起变更承租人的房屋租赁合同无效纠纷案件

作者:靳双权 来源:找法网 日期:2018年01月11日

  

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  2016年8月,张某、张某1、张某2、张某3起诉请求:503房屋系母亲承租之公房,后张某4伪造手续将公房变更到其名下,故请求法院确认张某4与某某公司签订的《公有住宅租赁合同》无效。

 

  2、被告辩称

 

  张某4辩称:不同意原告的诉讼请求。

 

  二、法院查明

 

  李某系张某、张某1、张某2、张某3及张某4之母。诉争的位于xx503号原系李某承租之公房。

 

  1990年4月28日,经李某申请,内容为兹有xx503号住户李某因年迈多病,并无经济来源,依靠其子张某4(现共住一起)特向贵局申请,将租房主改为其子张某4……。之后,房屋的承租人变更为张某4。

 

  1998年3月19日,张某4与杨海阳签订离婚协议书,约定,503号房屋归杨海阳居住抚养儿子张沙龙,男方搬出……。同日,张某4书写声明,内容为本人张某4因与杨海阳离婚,本人搬出,503号房屋归杨海阳与儿子张沙龙居住,本人自愿……。之后,某某公司与杨海阳签订公有住宅租赁合同。现房屋承租人仍为杨海阳。

 

  庭审中,张某、张某1、张某2、张某3认为1990年4月28日的申请系张某4伪造,李某的手印、印章均非其本人,对此,张某4予以认可,某某公司不予认可。张某、张某1、张某2、张某3对其主张未提供有效证据。诉讼中,法院询问房屋现承租人杨海阳,杨海阳表示李某知道变更承租人为张某4的事实。另,张某、张某1、张某2、张某3陈述,李某现已去世。

 

  为证明李某因与张某4夫妻关系不睦从房屋内搬出及私章等情况,张某等四人依法提交了证据,包括:李某的医疗证、张某2的铁路职工工作证、李某墓碑照片、派出所证明信等书证,证人的书面证人证言。其中,万晓出庭作证称:其从1990年元旦到1995年11月老人去世,一直在做老人的保姆;老人的私章为黄色骨质,字体较小,并非变更申请上的章;老人一直住在中关村,期间陪老人回过一次房屋,但并未随老人上楼。某某公司对上述证据的真实性及关联性均不认可。

 

  三、法院判决

 

  驳回张某、张某1、张某2、张某3的诉讼请求。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  根据查明的事实及各方的诉辩意见,本案法律争点为:房屋首次变更承租人行为是否成立的举证责任如何分配。

 

  详细分析论证过程如下:

 

  首先,张某4自认的效力。此问题系本案分配举证责任的基础,因此先予讨论。房屋的承租人先由李某变更为张某4,后由张某4变更为案外人杨海阳。对承租人的首次变更,张某4坚称系其伪造了李某的私章及手印、李某并不知情。因李某已去世,事实经过及个人意愿已无法向其核实。而张某4与杨海阳原系夫妻关系,二人于1998年离婚时,房屋承租人再次变更。张某4的自认,可能对杨海阳承租该房屋产生对抗及影响。因此,法院不能对张某4自认的真实性直接作出判断,须结合最终查明的案件事实作出认定。

 

  第二,本案举证责任如何分配。主张法律关系变更的当事人,应当对该法律关系变更的基本事实承担举证责任。现某某公司主张合同变更承租人的事实存在,应承担举证责任。对此,该公司提交分配房屋通知、变更申请等档案材料作为证据,可证实房屋分配及首次变更承租人的过程。某某公司同时陈述,张某4户口在房屋内,根据相关公房管理政策,经过内部逐级审核方才批准变更。综上,某某公司已证明了案件基本事实。张某等人对此不予认可,亦应负有举证责任。但根据其在法院审理时提交证据,包括证人万晓出庭作证的证言,均无法直接、明确证实张某4首次变更承租人时未征得李某同意。

 

  最后,房屋首次变更承租人的行为合法有效。根据查明的事实,房屋系拆迁而来,入住后曾发生李某搬离、去世,以及张某4离婚等可能对房屋如何分配产生重大影响的事件,但本案的当事人在当时均未对房屋如何承租提出异议。对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。结合前述事实及证据分析,法院确信某某公司主张的待证事实存在高度可能性,即可以认定李某对首次变更承租人知情且同意。张某4的自认与本案查明的事实不符,法院不予确认。因此,根据李某的申请,某某公司与张某4签订的《房屋租赁契约》系双方当事人的真实意思表示,并未违反法律法规的强制性规定,合法有效。

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