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租赁合同解除时装饰装修财产如何处理?
来源:程智华律师
发布时间:2017-12-18
浏览量:154



租赁合同解除时装饰装修财产如何处理?

  装饰装修的处理涉及到债权和物权两大领域,关涉添附制度、不当得利等民法理论。司法解释在吸收各级人民法院和学术界意见基础上,确立了处理此类纠纷的规则:承租人擅自进行装饰装修,构成侵权,承担侵权责任;承租人经同意装饰装修,区分情况适用不同的处理原则,一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物,承租人作为所有权人享有处分权;已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形,适用不同的处理规则。二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿,如何补偿,要区分不同情况。具体言之:

  1. 承租人未经出租人同意装饰装修

  装饰装修费用,由承租人负担。出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

  2.承租人经出租人同意装饰装修,除另有约定外

  (1)未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

  (2)对已形成附合的装饰装修物,区别不同情况处理:

  因出租人违约导致合同解除,承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失;

  因承租人违约导致合同解除,出租人同意利用的,在利用价值范围内予以适当补偿;如不同意利用,承租人不得主张残值损失;

  因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;

  因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。需要注意的是,如果出租人同意利用承租人装饰装修的,仍需基于不当得利对承租人予以补偿。

  所谓“现值损失”是指合同被认定无效时,装饰装修的现存价值。在合同无效场合,承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间,其在此期间享有的装饰装修利益,不应再列入合同无效的损失范围。“残值损失”是指在合同解除时,装饰装修的剩余“价值”,这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础,且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。

  为避免产生不必要的纠纷,在订立合同时,可特别约定:一旦合同解除,如出租方为个人,由出租方支付折价补偿款;如果出租方为公司,一旦公司破产,装饰装修物(甚至包括未形成附和的装饰装修物)归出租方所有,折价补偿款优先于其他债权受偿。

  当然,在租赁期间届满时,经出租人同意装饰装修,承租人不得请求出租人补偿附合装饰装修费用。这就要求承租人在对租赁房屋装饰装修时,要结合租赁期限投入装饰装修资金。租期过短,会造成投入资金的浪费。保险起见,也可就折价补偿问题作出特别约定。

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