案例解析：借名买房无协议遭反悔,尚有贷款抵押、能否诉讼过户

【要点提示】

尽管不存在书面的借名买房协议，但是有充分的证据证明房产首期房款、按揭款、还款以及其他相关款项等实际由借名人支付，与房屋相关的合同、房产证、票据等文件的签署和原件由借名人持有，以及房屋的交付、装修、实际居住使用等事实，则可认定借名人与被借名人形成了事实上的借名买卖房屋合同的法律关系，房屋所有权不归被借名人所有，而应归借名人所有。

【案情简介】

肖某2与肖某1系兄弟关系，2007年9月14日，肖某2为降低购买商品房首付款比例，与肖某1约定以肖某1名义同某开发商签订《商品房预售合同》，购买其开发建设的涉案房屋一套，房屋预测建筑面积170.62平方米，房屋总价2478134元，付款方式为首付款30%，其余价款向银行或住房公积金管理机构借款支付。《商品房预售合同》签订后，肖某2以肖某1的名义依照合同约定支付了首付款、面积补差款、专项维修基金以及相关的税费，并如期按照借款合同向第三人某银行还款。自2008年7月25日房屋交付之日起，肖某2便一直居住涉案房屋至今，并实际支付了居住使用涉案房屋的物业管理费、水电等费用，其相关的费用票据以及商品房购房合同、房产证、购房发票等相关原件均在肖某2处保存。2009年2月3日，涉案房屋登记至肖某1名下。此后，第三人某银行成为涉案房屋的抵押权人。肖某2要求肖某1将房屋过户到肖某2名下，肖某1却迟迟不予配合。因没有签订书面的借名买房协议，双方协商未果，肖某2向法院起诉，请求：一、肖某1继续履行借名买房协议，将涉案房屋过户到肖某2名下；二、肖某2代肖某1偿还对于某银行的贷款，并要求某银行协助解除涉案房屋的抵押。

【法院判决】

一审判决：一、肖某1、第三人某银行协助肖某2办理其代肖某1向第三人某银行一次性结清贷款手续（具体数额以某银行依据其与肖某1签订的借款合同计算后出具的结算信息为准）；二、肖某1、第三人某银行协助肖某2消除涉案房屋上的抵押权；三、肖某1协助肖某2办理将位于涉案房屋过户到肖某2名下的转移登记手续。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、在没有借名买房协议的情况下，法院为何会认定肖某1和肖某2存在借名买房的事实？

虽然肖某2与肖与1之间不存在书面的借名买房协议，但存在以下客观事实：（一）涉案房屋的首付款、贷款和还款均由肖某2支付。（二）涉案房屋的预售合同上预留了肖某2的电话，多份收房单据、票据上均由肖某2签署，且预售合同、房产证、票据原件均由肖某2一方持有。（三）涉案房屋由肖某2收房并居住至今。（四）肖某2与肖某1录音对话过程中明确提及借肖某1的名义买房，而肖某1并未对此明确予以否认，却多次提到了份额问题。正常情况下，肖某1理应积极反驳对其严重不利的事实，但肖某1却没有此类表示，而肖某1所提的份额更让人对此问题产生合理的怀疑。（五）双方共同亲属的证言，听肖某1说过当时是出了身份证给肖某2买房。

综合上述事实，根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释[2012]8号）》第一条第一款“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。”法院认定肖某2与肖某1就涉案房屋形成了事实上的借名买卖房屋合同的法律关系。

二、对规避和防范借名买房风险的律师建议

1、借名买房存在极大的交易风险，建议慎之又慎。虽然本案中作为实际出资的借名人人赢得了诉讼，但也是费了九牛二虎之力收集各种证据，这些证据不仅要证明存在合意借名买房的事实，而且要证明实际支付房款和事实占有使用等关键事实，承担的巨大的举证责任，稍有不慎即有可能败诉，导致房财两空。

2、鉴于当前房屋价值巨大，万不得已必须借名买房的，强烈建议不论借谁的名义购买房屋，都应委托专业的律师起草并签订借名买房协议，约定清楚双方的权利义务，并保存全流程的证据原件，包括但不限于首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等。如首付款是以出名人的名义缴纳的，在向出名人汇款时，一定要备注汇款用途是与代本人（借名人）支付购房首付款有关。

3、借名人借名购买的房屋符合过户登记条件时，应及时要求出名人将房屋过户至自己的名下，预防不必要的纠纷发生。在房屋符合交付使用条件时，应及时占有使用该房屋。

【涉案法条】

１.《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释[2012]8号）》

第一条 当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。

对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。

２.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条

当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。