房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。
               上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案

【基本案情】
　　2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日和23日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华及妻子曹某某看了该房屋。

同年11月27日,原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。

当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。
    原告中原公司诉称：被告陶德华利用中原公司提供的房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。
    被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
   一审判决后，陶德华提出上诉。

【裁判结果】
　　上海市虹口区人民法院于一审判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。

上海市第二中级人民法院二审判决：

一、撤销上海市虹口区人民法院一审判决；

二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。

【裁判理由】
　　法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。

根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。

【法律分析】

《合同法》第四百二十四条规定的居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在民法理论上，居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。在房屋买卖居间合同中，双方当事人关于买方不得利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。而房屋所有权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，买方从其他中介公司得到同一房源信息并通过其他中介公司签订了房屋买卖合同，系通过其他公众可以获知的正当途径获得的信息，其有权选择较好的中介公司，因此买方并没有利用原中介公司的信息、机会，故不构成违约。