二手房买卖中的卖方十大违约行为

在二手房买卖纠纷中，违约方一般房主居多即出卖方，少数违约方为买方即购房者。违约的方式和理由多种多样，笔者代理的二手房违约案件中遇到的，截至目前能回忆起来的就有十种之多。下面一一列举，供大家参考共勉，也希望大家都做一个诚实守信、有契约精神的守法公民。以下是笔者参考了卷宗、一个字一个字敲出来的，字字血汗呐。

第一种：卖方拒绝配合买方贷款，不同意去银行面签。

基于各种原因，包括涨价原因。卖方签订《天津市存量房屋买卖协议》后觉得房款不合适，卖亏了。在买方贷款过程中以各种理由不配合面签，造成房屋买卖合同不能履行，这种情况下卖方属于违约方，依照合同约定应当承担违约责任。

第二种：卖方不按时结清涉诉房产的银行尾款。

二手房买卖中，大多数卖方的房屋都存在未结清的银行贷款。这种情况下，二手房交易是无法办理网签手续的，更谈不到过户手续。  

实践中二手房买卖在中介合同中都会约定银行贷款结清的具体日期以及相应的违约责任。但是因为房价上涨等原因，卖方以各种理由拖延清偿银行贷款，造成买方不能网签和过户。

这种情形属于卖方违约，依据合同约定应当承担违约责任。

第三种：卖方的房屋为多人按份共有，签订房屋买卖合同后其中一人不同意履行，另一人虽未明确表示不履行，但依据表见代理规定，推定未明确表态一方亦是违约方。

母亲与儿子按份共有一套房产，签订买卖合同后儿子明确表示不卖了。庭审中母亲表示自己没有表示过不履行合同。但是法院最后认定，丈夫代替母亲去中介退还买方购房定金的行为视为母亲的意思表示，母亲用行为表示自己也是拒绝履行出卖义务的，最后也要承担违约责任。

第四种：过户后卖方拒绝腾房。

想到了开头，没想到结尾。买方担心的一切卖方刁难的情形都没有出现。顺利的办理了网签、贷款、过户等手续。但是在腾房过程中出现了问题。

卖方以各种理由拒绝腾房，虽然整个过户都履行完毕，但是腾房交接也是卖方的合同义务之一，买方有权要求卖方腾空房屋并承担违约责任。

第五种：签订黑白合同，卖方反悔提出合同无效或者寻找买方瑕疵。

黑白合同在二手房交易过程出现的最多，也是争议最多的。什么是黑白合同？二手房买卖中一般存在两份合同，买卖双方与中介签订的合同和在房管部门备案的制式合同，俗称黑白合同。三方签订的合同价款一般都是真实的，备案的合同价款比较低，即大家所说的低评，都是为了避税。当然，笔者代理案件中还遇到过贷款高评的，真是大千世界无奇不有。

第六种：公产房置换买卖中卖方否认代理人的代理行为。

涉及公产房的案件一般天津市的法院不予受理，但是公产房置换买卖属于合同纠纷的一类，目前法院仍然受理。

房屋买卖合同一般都是当事人本人签字，也有一方当事人因某些原因不能亲自到场，委托亲戚朋友到场代签的，法律上代签行为叫做代理行为，与当事人本人签字法律效果相同。但是，基于各种原因，卖方往往毁约的时候以否认代理行为来抗辩，这也是买方购房时需要特别注意的。

第七种：买方因限购政策解除合同，卖方拒绝退还定金。

2017年3月天津颁布限购政策后，外地人以及社保个税不符合条件的购房者丧失购房资格，纷纷解除买卖合同，这时候收取大额定金的卖方以各种理由拒绝退还定金，各种克扣拖延。笔者认为，合同不能履行不能归责于双方，那是政府调控的行政行为，本着无过错原则，卖方退还买方定金是应该和必须的。

第八种：因限购政策解除合同中介费拒不退还。

在履行过程中因政府限购政策原因导致买卖合同解除，各方均无过错，中介所收取的中介佣金应当予以退还。但中介可以要求买方支付从事居间活动支出的合理费用。一分不退，那是不可能的。

第九种：买方撤销银行贷款，卖方认为撤销贷款属于解除买卖合同而拒绝过户。

实践中，贷款买房存在银行审查、批贷、放款等众多环节。基于某种原因，买卖双方同意撤销贷款行为并不当然视为解除买卖合同。

卖方以此拒绝履行会被认为是根被违约，要承担违约责任。

第十种：卖方抗辩卖方、买方、中介三方签订的房屋买卖合同与房管部门备案的制式合同买方名称不一致而拒不履行买卖合同。

实践中，存在很多父母为子女买房，夫妻婚后买房，男女朋友婚前买房的情形，往往三方中介合同写的是父亲名字，房管局备案的时候因为贷款能力问题写了儿子的名字。卖方都是同意和认可的，但是出于涨价目的，认为两份合同买方名字不一致，合同无效，这种抗辩也是得不到法律支持的。

违约行为和方式林林总总，还有遇到过的想不起来的，会在后续文章中继续写出来。