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“捡漏”买法拍房 却须交46万天价税 到底应该由谁来承担责任

作者:李永强 来源:找法网 日期:2017年11月21日

  



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【购房】


抢到一套“法拍房”被告知需交高额税费


近日,郑州市民杨女士找到记者,哭诉其购买法拍房的经历。


今年7月份,杨女士在司法拍卖相关网站上看上一套房子,210.44㎡,起拍价230万元,每平米近11000元。“这套房的位置不错,周边价格在1.6万元/㎡左右,当时觉得非常值得买。”杨女士称。


杨女士介绍称,在网上公布的房产信息中显示,该房屋被法院查封,有抵押,有租赁。其中租赁期限至2021年12月30日,租金为5000元/月,已付至2017年6月份。此外,公告中税费负担情况中说明,过户等一切费用由买受人承担。


杨女士认为,只要房子手续没问题就行,自己近几年也不住到这里,租出去也很好。随后她拨打了公布的咨询法官电话,“我向其询问除了公布的瑕疵,这房子还有没有其他问题时,法官回复说‘据我所知没有了’。”


于是杨女士就交了30万元的保证金,大胆参拍。7月20日,该房屋以起拍价230万元成交,8月7日支付了余款200万元。能买到价格如此合适的房子,杨女士感到很高兴。


到了9月26日,法院解除查封的手续走完,杨女士立即拿着法院出具的《协助执行通知书》《拍卖成交确认书》《执行裁定书》等手续来到房管局办理过户。
先是顺利取得房产分户图、房屋所有权证(存根)等资料,然后交税


交税窗口的工作人员跟我说,这个房子过户,我需要交约46万元的个人所得税!”杨女士一下子蒙了,“之前买房的时候也咨询过中介部门,他们说这套房子的个税也就7万~9万元左右,这咋一下子变成了46万?”


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政策


直系亲属过户再交易需全额收税


房管局办事大厅税务窗口工作人员解释称,该房屋在2015年的时候办理过直系亲属过户手续,总房价为500元,到现在没有满5年,再次交易的话需要缴纳两次成交房价差价的20%个人所得税,也就是230万减去500元再乘以20%,近46万元。


“房子上次交易是直系亲属交易?没人跟我说过啊!”杨女士很惊诧。


郑州市税务部门相关负责人介绍称,上述政策起始于2015年初,郑州市直系亲属过户房产的,不再由税务部门评估定价,而是按合同中约定的成交价交税
换言之,直系亲属过户房产不必按照税务系统的报价交税,可以自行报价。5年之内再交易,需缴纳房屋总价差额的20%税费。


一下子多出几十万的税费让杨女士接受不了,“如果非得交这么多的税,这房子我肯定买不起了。”


3


【咨询】


购房者无法查询他人房屋信息


杨女士所遇到的问题在于该房屋上一次交易为“直系亲属过户”,那么这样的信息,到底哪些人才能查到?


市房管局相关负责人告诉记者,要想查询房屋信息,除了本人外,别人需要有公证处出具的房屋本人委托查询授权书才行。


杨女士认为,法拍房的房主自己不可能联系到,更不可能拿到公证处出具的查询委托书。该房屋的上一手交易是“直系亲属过户”,这一条重要信息,在拍卖网站上没有公布,法官也没有告知这一信息,现在出了问题,责任不在自己。


那么法院有没有权力查询房屋的上一手交易信息呢?


房管局相关负责人说,法院有权力查,但是一般情况下法院只查询房屋产权信息以及有无查封、抵押等情况,对于上一手交易是否直系亲属过户,一般不查。


在相关拍卖网站上,每个房屋标的都会公布法院工作人员的咨询电话。记者拨通郑州市金水区、高新区、管城区等法院电话,均称法院在进行网拍前,不会查询房屋的上一手交易情况。


4


【说法】


法院应该加强相关领域的专业程度


杨女士认为,《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中第十三条有明确规定,实施网络司法拍卖的,人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式。
“就是因为法院没有公示该房屋的上一手交易是‘直系亲属交易’,才导致自己要多掏这么多税。现在要求要么退房退钱,要么减免相关税费。”


那么,这件事,责任到底该由谁承担?


河南某律师事务所律师罗先生认为,这类事件应该是郑州首次遇到,造成上述局面的原因不在竞买人,法院在此方面经验不足,但是应该不会垫付多余的税费。除非法律的规定细化到法拍房必须公示房屋上一宗交易信息,不然法院是没有违法的。如果拍卖的房款还没有给过竞拍申请人,应该可以协调解决一下;如果已经给过申请人了,申请人一般情况下不会退钱。


罗先生建议,今后法院在处理类似事件的时候,应该加强工作专业度,进一步细化工作方式,力争公示更多的信息供竞拍者参考。而对于购买法拍房的人来说,应该预估到风险,多咨询一些专业人士,防止类似事件的发生。


注:本文系转载,来源:大河楼评;版权属原作者所有;仅供普法学习


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