一、前言

在进行房屋租赁，签订房屋租赁合同的过程中，影响租赁合同效力的一个常见问题就是租赁物的合法性问题。

二、违章物的定义

违法建筑一般包括以下几种情形：

1、没有申请或者申请未获得批准，没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑;

2、虽然取得建设工程规划许可证，但未按照批准的范围、使用性质建成的建筑;擅自将临时建筑建设为永久性的建筑。

三、相关案例 

李某与张某签订《场地租赁合同》，约定将李某拥有的一块建材批发市场及市场中的一幢建筑出租给张某，并约定了租金。合同签订后，张某支付了全部租金，并对市场进行了装修改造，兴建了仓库。之后，该场地所在地的镇人民政府作出处罚决定，认定该仓库为违法建筑，责令停止建设并限期拆除。张某认为李某违约，遂诉至法院，要求李某退还租金，支付违约金并赔偿经济损失。

我国《合同法》第52条第5款规定，“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

结合本案例，相关的证据收集显得尤为重要，合同无效导致的赔偿责任需要按租赁合同双方的过错大小来承担，这就需要当事人将证据准备齐全争取法院在判决时有利于己方。

四、结论

如果双方签订租赁合同时，出租房对标的房屋没有取得建设工程许可证或未按许可证的规定建造房屋的，租赁合同无效。但是，如果在一审法庭辩论终结前，出租人能够取得许可证或者有主管部门批准的，租赁合同应当认定为有效。如此规定的原因在于，在实际生活中，由于行政审批手续或者其他原因，出租人很有可能不能再签订租赁合同前取得建设工程许可证，但为了鼓励交易，如果出租人能够及时取得许可，消除标的房屋的违法性的，租赁合同便可以被认定为有效。

法律没有对合同效力明确规定的违法建筑租赁合同，合同效力认定应按照《合同法》规定予以认定，依法审查是否具备合同约定的成立及生效要件，是否属于《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，综合认定合同效力。

来源：律蜻蜓