房屋产权共有，散伙了，如何分割？

清官最难断家务，其中大家共有的房屋的处理又是比较核心的难题。当兄弟姊妹长大了要分家了，当夫妻离婚要散伙了，都会牵扯到望到的处理。那么要如何处理，大家才能少一些火药味，权益才能较合理的分配，少一些损害?下面做一些简单的分析。

一、房屋分割的前提和原因。共有产权房屋出现法定或约定事由时就会发生分割的情形，个人产权的房屋因法定或约定事由转化为共有后也会发生分割情形。在我国法律法规的相关规定中，房屋分割主要是指二人以上对共有房产的劈分，或因夫妻离婚、兄弟、姐妹分家所发生的房屋产权劈分。

二、房屋产权分割方式。主要有两种，即：(一)协议分割。房产共有人之间能够协商的，应按照协商的分割方式进行，这种方式能够少伤和气。必须注意，协议分割必须经共有人一致同意。分割协议不仅在共有人之间发生效力，如果共有人间的一人或数人将其分得的份额让与第三人，则该协议对第三人也是有约束力的。(二)裁判分割。即通过诉讼的途径由法院进行裁判，那么申请人即原告必须具备诉讼主体资格，对房屋产权有分割的请求权，相关的人员包括利害关系人都应按照法律的规定参加到诉讼中来。

三、房屋产权分割方法。裁判分割一般有实物分割、变价分割、折价分割等三种方法，协议分割不局限于这三种方法。法院在裁判前会主持调解，共有人可以通过协议确定分割方式。若达不成协议，法院会按上述三种方法根据案件实际情况进行裁判和处理：（一）协议分割。共有房产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割。(二)变价分割。共有房产难以分割或者因分割会减损价值的，应当对拍卖、变卖取得的价款予以分割。(三)折价分割。共有房产难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价予以分割。折价分割中，当共有人中的一人或者数人取得共有房产时，应当对其他共有人给予金钱、或者实物、或者金钱加实物的方式进行补偿。

四、房屋的评估和过户。房屋分割前后，还有两点是很关键的。一是房产价值评估，二是房屋过户登记。（一）关于房屋价值评估。对于房屋的价值，共有人可以自行商量一个大家都认可的价格，但有时却难以达成一致，比较客观的就是通过中介机构进行价值评估。这样虽然会增加一些费用，但相对比较公平。法院裁判处理，一般会要求对房屋价值进行评估。（二）关于房屋产权过户登记。房屋未经办理产权变更登记，则原有产权没有发生法律上的变更效力，尤其是协议分割房屋的，在房屋产权分割后，要办理房屋产权变更登记才能取得合法房屋产权。如果不及时办理过户登记手续，往往会带来不必要的经济损失。

在我们日常生活中，往往会遇到房屋产权分割的情形，在处理这些问题时，首先应思考如何选择合适的方式来保护个人的合法权益不受伤害或侵犯，同时又能达到和睦共赢的效益。（欧明刚）